Finanzierungsprobleme mit der Immobilie? Früh handeln und Optionen prüfen
Wenn die Raten für die Immobilie zur Last werden
Wenn die Raten für Haus oder Wohnung zur Last werden, etwa nach Einkommensverlust, Trennung oder steigenden Zinsen, gilt: Je früher Sie handeln, desto mehr Möglichkeiten bleiben. Dazu gehören das Gespräch mit der Bank, eine Anpassung der Finanzierung, die Vermietung oder ein geordneter, diskreter Verkauf.
COLOGNE IMMOBILIEN ist Immobilienmakler und Sachverständigenbüro. Wir ermitteln den realistischen Wert Ihrer Immobilie, zeigen die immobilienbezogenen Optionen auf und verkaufen auf Wunsch diskret. Rechts-, Schuldner- und Steuerberatung leisten wir nicht; dafür verweisen wir an Schuldnerberatungsstellen, Anwälte und Steuerberatung.
Je früher Sie handeln, desto mehr Optionen bleiben
- Engpass absehbarNoch sind alle Wege offen: Gespräch mit der Bank, Anpassung der Finanzierung, Vermietung oder ein geordneter Verkauf.
- Erste Raten offenDie Bank mahnt. Jetzt zählt ein belastbarer Plan mit belegten Zahlen – zum Wert der Immobilie und zu Ihrer Restschuld.
- Kündigung drohtDie Bank kann das Darlehen fällig stellen. Ein zügiger, aber geordneter freihändiger Verkauf ist dann oft ein sinnvoller Weg.
- ZwangsversteigerungDas Verfahren bestimmt das Gericht, es entstehen zusätzliche Kosten, und Sie haben auf Ablauf und Preis kaum Einfluss. So weit muss es nicht kommen, wenn Sie früh handeln.
Welche Maßnahmen bei Finanzierungsproblemen in Betracht kommen
Welche Option passt, hängt von Ihrem Vertrag, Ihrer Restschuld und dem Wert der Immobilie ab.
Gespräch mit der Bank
Bei drohenden Zahlungsausfällen ist ein offenes Gespräch mit dem Kreditinstitut wichtig. Mit einem belegten Immobilienwert gehen Sie vorbereitet in dieses Gespräch.
Rate oder Tilgung anpassen
Je nach Vertrag und Bank kann eine niedrigere Tilgung oder eine vorübergehende Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Das klären Sie direkt mit Ihrer Bank.
Unterstützungsangebote prüfen
In finanziellen Notlagen können anerkannte Schuldnerberatungsstellen weiterhelfen; prüfen Sie außerdem mögliche staatliche Hilfen.
Vermieten statt verkaufen
Trägt die erzielbare Miete die Rate? Wir rechnen mit Ihnen durch, ob eine Vermietung für Ihr Objekt in Köln oder im Rhein-Erft-Kreis aufgehen kann.
Immobilie vermietenGeordneter Verkauf
Lässt sich die Immobilie nicht halten, ist ein vorbereiteter Verkauf mit belegtem Angebotspreis meist besser planbar als ein Verkauf unter Zeitdruck.
Immobilie verkaufenVorfälligkeitsentschädigung klären
Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Lassen Sie sich den Betrag vor einer Entscheidung von der Bank nennen.
Was ist eine notleidende Immobilie?
Als notleidend wird ein Immobilienkredit bezeichnet, wenn die Raten über längere Zeit nicht wie vereinbart gezahlt werden. Die finanzierte Immobilie wird dann oft „notleidende Immobilie“ genannt. Für Eigentümer bedeutet das: Die Bank kann den Kredit kündigen und die Verwertung der Immobilie betreiben – bis hin zur Zwangsversteigerung.
Solange der Kredit nicht gekündigt ist, haben Sie in der Regel noch Handlungsspielraum. Ein freihändiger Verkauf, den Sie selbst steuern, lässt sich mit der Bank abstimmen. Rechtliche Fragen zu Kündigung und Verwertung klären Sie bitte mit einer Anwältin oder einem Anwalt bzw. einer Schuldnerberatungsstelle.
Verkauf bei drohender Darlehenskündigung: Das sollten Sie jetzt tun
- alle Unterlagen zur Immobilie bereithalten
- aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Eintragungen prüfen
- aktuellen Darlehensstand bei der Bank erfragen
- mögliche Vorfälligkeitsentschädigung mit der Bank klären
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern
- Marktwert der Immobilie fachlich ermitteln lassen
Eine vorzeitige Darlehenskündigung kann zusätzliche Kosten verursachen; die Höhe hängt von Darlehenshöhe, Restlaufzeit und Zinssatz ab. Mehr zu den Unterlagen: Unterlagen für den Hausverkauf · zu den Kosten: Kosten beim Immobilienverkauf.
Sofortankäufer und Teilverkauf: genau rechnen
Sofortankauf
Angebote wie „Ankauf in 48 Stunden“ klingen entlastend. Die Geschwindigkeit kostet häufig einen Abschlag vom Marktwert. Prüfen Sie ein solches Angebot erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil und zahlen für die weitere Nutzung ein laufendes Entgelt. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die Jahre mit den anderen Optionen.
Unser Vorschlag
Lassen Sie zuerst den realistischen Wert belegen. Danach entscheiden Sie mit klaren Zahlen, welches Angebot für Sie in Frage kommt.
Zur ErsteinschätzungNiemand muss von Ihrer Situation erfahren
Die Sorge vor dem Urteil anderer hält viele Eigentümer vom Handeln ab. Für diese Situation bieten wir eine stille Vermarktung an: Ihr Objekt erscheint auf keinem Portal, ohne Adresse und ohne Fotos, die Rückschlüsse zulassen. Wir sprechen gezielt geprüfte, vorgemerkte Suchkunden an.
- keine öffentlichen Inserate, keine Verkaufsschilder
- Besichtigungen einzeln und nach Absprache, auf Wunsch nur mit finanzierungsgeprüften Interessenten
- keine Weitergabe Ihrer Unterlagen ohne Ihre Freigabe
- Kommunikation über die Kanäle, die Sie wählen
Wie wir vermarkten: die COLOGNE-Strategie
Wer Ihre Immobilie bewertet
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Alle Titel und Qualifikationen
- Wirtschaftsjurist LL.M.
- Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien) – DIAZert, DAkkS-akkreditiert · Zert.-Nr. DIA-IB-685
- Recognised European Valuer (REV) – TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations · REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 für komplexe Wohngebäude und gewerbliche Objekte · PC25416-00030
- Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für Mieten und Pachten
- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
- Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg)
- Geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA)
- Projektmanager Level D der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement (GPM)
Alexander Motyl ermittelt den Wert nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – nachvollziehbar und belegt.
Wert-Check
Was ist Ihre Immobilie wert?
Zwei Wege: die Online-Wertorientierung auf WERTATLAS.NRW oder ein Kurzgutachten mit Ortstermin – wählen Sie, was zu Ihrer Situation passt.
WERTATLAS.NRW
Online-Wertorientierung mit amtlichen Bodenrichtwerten
- Amtliche Datenbasis BORIS-NRW
- Objektart · Adresse · Details · Ergebnis · Report
- Wertspanne sofort sichtbar, Report per E-Mail
COLOGNE IMMOBILIEN
Wertermittlung vor Ort durch den zertifizierten Gutachter
- gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
- Ortstermin und Prüfung der Unterlagen
- Festpreis 1.625,54 € inkl. MwSt. bei einem Wert bis 450.000 €
- Wir melden uns zu Ihrer Anfrage.
Ihre Wertspanne liegt vor? So geht es weiter:
Hinweis: WERTATLAS.NRW wird von der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH betrieben. Das Portal ordnet Ihre Immobilie mit den einschlägigen amtlichen Bodenrichtwerten in erster Instanz grob ein und gibt Ihnen so eine kostenlose Orientierung. Brauchen Sie den Wert schriftlich, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt, erstellen wir ein kostenpflichtiges Kurz- oder Verkehrswertgutachten mit Ortstermin. Das Kurzgutachten erstellt unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter zum Festpreis von 1.625,54 € inkl. MwSt. einschließlich Ortstermin bei einem Immobilienwert bis 450.000 € in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, bis 1 Mio. € 1.875,44 €; darüber nach Angebot (Kostenübersicht).
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
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Häufige Fragen bei Finanzierungsproblemen
Was kostet das Erstgespräch bei Finanzierungsproblemen?
Nichts. Das Erstgespräch und die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts Ihrer Immobilie verpflichten Sie zu nichts. Sie entscheiden danach in Ruhe, wie Sie weitergehen möchten.
Erfährt meine Bank oder mein Umfeld von meiner Anfrage?
Nein. Ihre Anfrage bleibt vertraulich. Ob und wann Sie mit Ihrer Bank sprechen, entscheiden Sie. Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliche Inserate.
Die Bank hat bereits gemahnt – ist es zu spät?
Häufig nicht. Auch nach Mahnungen ist ein geordneter freihändiger Verkauf oft noch möglich, solange er mit der Bank abgestimmt wird. Wichtig ist, jetzt strukturiert zu handeln. Rechtliche Fragen zur Kündigung klären Sie bitte mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Was ist eine notleidende Immobilie?
So wird eine Immobilie bezeichnet, deren Finanzierung nicht mehr wie vereinbart bedient wird. Die Bank kann den Kredit dann kündigen und die Verwertung betreiben. Solange das nicht geschehen ist, bleibt meist Spielraum für eine eigene Lösung.
Sollte ich an einen Sofortankäufer verkaufen?
Sofortankäufer bezahlen ihre Geschwindigkeit häufig mit einem Abschlag vom Marktwert. Lassen Sie zuerst den realistischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Erst mit dieser Zahl können Sie beurteilen, was ein Ankaufangebot bedeutet.
Helfen Sie auch bei rechtlichen Fragen zu Schulden?
Rechts- und Schuldnerberatung dürfen und wollen wir nicht ersetzen. Dafür verweisen wir Sie an anerkannte Schuldnerberatungsstellen oder an eine Anwältin bzw. einen Anwalt, bei steuerlichen Fragen an eine Steuerberatung. Unser Beitrag ist die immobilienwirtschaftliche Seite: Wertermittlung, Handlungsoptionen und auf Wunsch ein diskreter Verkauf.
Weitere Informationen
Der erste Schritt kostet nichts – außer Überwindung
Ein vertrauliches Gespräch, eine belegte Zahl, ein klarer Plan.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
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