Haus auf Rentenbasis verkaufen und wohnen bleiben – wie geht das?
Sie möchten weiter in Ihrem Zuhause wohnen, aber einen Teil des gebundenen Vermögens für Ihren Alltag nutzen? Vielleicht wünschen Sie regelmäßige Zahlungen, vielleicht eher einen größeren Betrag auf einmal. Wir bewerten Ihre Immobilie, erklären die Unterschiede zwischen Rente, Einmalzahlung und vorbehaltenem Wohnrecht und begleiten einen möglichen Verkauf. Die vertragliche Absicherung klären Notariat und Ihre rechtliche Beratung.
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Im ersten Gespräch müssen Sie sich für kein Modell entscheiden; gern bringen Sie eine Person Ihres Vertrauens mit. Lieber vor Ort? Unsere Immobiliensprechstunde · Bewertung durch einen gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter
Ein Immobilienverkauf, bei dem der Kaufpreis nicht oder nicht vollständig auf einmal fließt, sondern als wiederkehrende Zahlung. Eine Leibrente wird im Zweifel für die Lebensdauer der berechtigten Person gezahlt (§ 759 BGB), eine Zeitrente für einen fest vereinbarten Zeitraum. Wer weiter im Haus wohnen möchte, kann sich zusätzlich ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder einen Nießbrauch (§ 1030 BGB) vorbehalten. Zahlung und Wohnen sind zwei getrennte Vereinbarungen.
Direkt zu: Zahlung und Wohnen · Modelle · Wert und Rente · Angebote vergleichen · Absicherung · Häufige Fragen
Zahlung und Wohnrecht: Was wird beim Verkauf auf Rentenbasis vereinbart?
In Angeboten werden die Begriffe oft vermischt. Wer Zahlung und Wohnen getrennt betrachtet, kann Angebote besser einordnen.
Baustein Zahlung
Wie fließt der Kaufpreis? Als Leibrente für die Lebensdauer der vereinbarten Person, als Zeitrente für eine feste Zahl von Jahren, als Einmalzahlung oder kombiniert. Was bei zwei berechtigten Personen gilt und ob ein Teil sofort gezahlt wird, legt der Vertrag fest. Ein Verkauf gegen Einmalzahlung mit Wohnrecht ist keine Immobilienrente.
Baustein Wohnen
Wer bleibt wie lange im Haus? Ein Wohnungsrecht erlaubt, die vereinbarten Räume selbst zu bewohnen; anderen überlassen dürfen Sie sie nur, wenn das gestattet ist. Ein Nießbrauch kann auch das Vermieten und die Mieteinnahmen umfassen. Räume, Mitbenutzung, Kosten und Rang im Grundbuch müssen genau beschrieben sein.
Bereits ein Recht eingetragen?Welches Recht passt, hängt davon ab, ob Sie nur selbst wohnen oder später auch vermieten möchten – und was tatsächlich vereinbart wird. Ein Nießbrauch ist nicht automatisch die bessere Wahl.
Leibrente, Zeitrente, Einmalzahlung, Teilverkauf: Welche Möglichkeiten gibt es?
Für Eigentum, Zahlungen und Kosten haben die Modelle sehr unterschiedliche Folgen.
| Möglichkeit | Eigentum | Was Sie erhalten | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|---|
| Leibrente mit Wohnrecht oder Nießbrauch | geht vollständig über | wiederkehrende Zahlungen für die vereinbarte Lebensdauer, auf Wunsch mit Einmalbetrag | Zahlungssicherheit, Regelung für zwei Berechtigte, Instandhaltung und Kosten |
| Zeitrente mit Wohnrecht oder Nießbrauch | geht vollständig über | Zahlungen für eine feste Zahl von Jahren | Einkommen nach Laufzeitende; was mit offenen Raten im Todesfall geschieht |
| Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch gegen Einmalzahlung | geht vollständig über | Kaufpreis für die belastete Immobilie, auf einmal | Umfang des Rechts, verbleibende Kosten, mehrere Angebote vergleichen |
| Teilverkauf | nur ein Anteil geht über, Sie bleiben Miteigentümer | Einmalbetrag für den verkauften Anteil | laufendes Nutzungsentgelt und Bedingungen eines späteren Gesamtverkaufs über die ganze Laufzeit |
| Umkehrhypothek | bleibt bei Ihnen | Darlehen, als Betrag oder in Raten | Zinsen laufen auf; Rückzahlung meist aus einem späteren Verkauf |
| Klassischer Verkauf mit Umzug | geht vollständig über | vollständiger Kaufpreis bei Übergabe | neues Wohnen und das dafür benötigte Kapital |
Teilverkauf und Umkehrhypothek sind keine Leibrentenmodelle, sondern eigene Produkte spezialisierter Anbieter oder Banken. Nicht jede Möglichkeit ist für jede Immobilie verfügbar oder geeignet. Wir klären, welche Bewertungs- und Verkaufsleistungen wir für Ihr Anliegen übernehmen können; ein Darlehen oder ein bestimmtes Verrentungsprodukt sagen wir damit nicht zu.
Kommt ein Umzug infrage, lohnt der Vergleich mit dem klassischen Verkauf: Im Zuhause zu bleiben ist ein wichtiger Wunsch, die künftigen Aufgaben und Kosten sollten aber dazu passen. Alle Wege im Überblick finden Sie unter Wohnen im Alter.
Wie werden Immobilienwert und Rentenhöhe ermittelt?
Die Rente ist kein frei gegriffener Betrag. Sie beruht auf einer Bewertung und auf Annahmen, die Sie kennen sollten.
- Verkehrswert ohne BelastungAusgangspunkt ist der Wert, den das Haus ohne Wohnrecht oder Nießbrauch am Markt hätte, ermittelt nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Lage, Grundstück, Flächen, Zustand und Marktdaten.
- Wert des vorbehaltenen RechtsEr ergibt sich aus dem jährlichen Nutzungswert, dem Umfang des Rechts, der Kostenverteilung und der voraussichtlichen Dauer. Bei einem lebenslangen Recht wird die Dauer aus Alter und Geschlecht nach den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts abgeleitet – als Bewertungsannahme, nicht als Ihre tatsächliche Lebensdauer.
- Wert mit BelastungVereinfacht: Verkehrswert abzüglich des Werts des Rechts. Das ist eine Orientierung, kein tatsächlich erzielbarer Preis; Rang, Zustand, Käufernachfrage, Finanzierbarkeit und Vertragsbedingungen wirken mit.
- Einmalbetrag und RenteDiesen Betrag können die Parteien als Einmalzahlung, als Rente oder kombiniert vereinbaren. Eine lebenslange Rente lässt sich nicht einfach durch Division durch die Restlebensjahre ermitteln; sie wird mit einem Zinssatz und statistischen Barwertfaktoren berechnet, deren Annahmen offengelegt sein sollten. Die Höhe vereinbaren die Vertragsparteien.
Vereinfachte Darstellung, keine Berechnung für Ihren Fall. Unser Orientierungsrechner zeigt den steuerlichen Kapitalwert eines Wohnrechts; das ist nicht der Marktpreis. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist kostenlos; eine individuelle Bewertung des Rechts oder eine ausführliche Modellrechnung hat einen eigenen Umfang, den wir vorher mit Ihnen vereinbaren.
Wie vergleichen Sie Angebote über die ganze Laufzeit?
Diese Fragen sollten für jedes Angebot beantwortet sein, bevor Sie sich entscheiden.
- Welche Zahlungen erhalten Sie, ab wann und wie lange? Ist eine Anpassung an die Preisentwicklung vereinbart?
- Welche Kosten tragen Sie weiterhin – Instandhaltung, größere Reparaturen, Grundsteuer, Versicherung?
- Was gilt, wenn eine von zwei berechtigten Personen stirbt?
- Was passiert bei einem späteren Auszug, etwa in betreutes Wohnen oder ein Pflegeheim?
- Welche Folgen hat ein Zahlungsausfall der kaufenden Partei, und wie ist sie geprüft?
- Unter welchen Bedingungen kann das Nutzungsrecht gegen eine Zahlung aufgehoben werden?
Eine höhere Monatszahlung ist nicht automatisch das bessere Angebot. Bei unterschiedlichen Bedingungen führt ein direkter Vergleich der Monatsbeträge leicht in die Irre; Einmalbeträge und laufende Zahlungen sollten auf einer nachvollziehbaren Grundlage gegenübergestellt werden. Lassen Sie sich die Annahmen erklären.
Ein Auszug beendet ein Nutzungsrecht nicht automatisch. Beim Wohnungsrecht ist zu klären, ob andere die Räume nutzen dürfen; beim Nießbrauch kommt es auf den vereinbarten Umfang an. Wie sich Rentenzahlungen auf Pflegefinanzierung, Steuern oder Sozialleistungen auswirken, klären Sie mit den zuständigen Beratungsstellen; dass eine Rente jeden späteren Pflegebedarf deckt, kann niemand pauschal zusagen.
Wie werden Wohnen und Zahlungen abgesichert?
Die Absicherung entsteht aus dem Vertrag und den Grundbuchrechten. Diese Fragen gehören in die Prüfung.
- Wohnungsrecht oder Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen. Wesentlich ist der Rang: Ein Recht an erster Rangstelle kann durch eine später eingetragene Grundschuld nicht verdrängt werden.
- Die Rentenzahlung lässt sich durch eine Reallast im Grundbuch sichern (§ 1105 BGB). Sie beseitigt das Ausfallrisiko nicht: Ihr Wert hängt vom Rang, von vorrangigen Rechten und vom Wert des Grundstücks ab, und im Ernstfall kann eine Vollstreckung nötig sein.
- Eine Wertsicherungsklausel kann die Rente an den Verbraucherpreisindex koppeln; bei Zahlungen auf Lebenszeit ist das grundsätzlich zulässig (§ 3 Preisklauselgesetz).
- Mit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung im notariellen Vertrag können offene Raten ohne vorherigen Prozess vollstreckt werden (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).
- Für Zahlungsverzug kann ein Rücktrittsrecht vereinbart und durch eine Vormerkung gesichert werden.
- Keine Grundbucheintragung ersetzt die Prüfung, ob die kaufende Partei ihre Verpflichtungen dauerhaft tragen kann.
Welche dieser Bausteine im Einzelfall vereinbart werden, ist Verhandlungssache; ein Standardpaket gibt es nicht. Das Notariat gestaltet und erläutert den Vertrag; eine eigene, unabhängige rechtliche Beratung kann sinnvoll sein. Wir erbringen keine Rechtsberatung, achten aber in Abstimmung mit dem Notariat darauf, dass diese Punkte besprochen werden.
Für wen ist ein Verkauf auf Rentenbasis sinnvoll?
Ob das Modell passt, entscheidet Ihre Lebenslage. Diese Punkte helfen bei der ersten Einordnung.
Eher passend, wenn …
- Sie im Haus wohnen bleiben möchten,
- Ihre Rente für den Alltag oder für Hilfe im Haus nicht ausreicht,
- niemand das Haus übernehmen soll oder die Erbfolge anders geregelt ist,
- Sie lieber regelmäßige Zahlungen als einen einmaligen Betrag erhalten.
Eher nicht passend, wenn …
- das Haus in der Familie vererbt werden soll,
- Sie kurzfristig einen hohen Betrag benötigen,
- ein Umzug in den nächsten Jahren ohnehin absehbar ist – dann kann ein klassischer Verkauf einfacher sein,
- Sie die laufende Abhängigkeit von einer kaufenden Partei vermeiden möchten.
So begleiten wir Ihre Entscheidung
- ErstgesprächWir sprechen über Ihre Wohnwünsche, Ihren Geldbedarf, die Immobilie und Ihr Anliegen – gern gemeinsam mit Angehörigen oder einer Vertrauensperson.
- BewertungWir besprechen die benötigten Unterlagen und den passenden Bewertungsumfang und ermitteln den Wert Ihres Hauses ohne Belastung.
- Varianten einordnenAuf Grundlage der vereinbarten Bewertung ordnen wir Verkauf auf Rentenbasis, Einmalzahlung mit Wohnrecht und klassischen Verkauf wirtschaftlich ein.
- Kaufende Partei findenMöchten Sie verkaufen, vereinbaren wir Vermarktung, Leistungsumfang und Kosten vorab. Wir suchen Interessenten, holen Nachweise zur Tragfähigkeit ein und legen Ihnen die Angebote zur Entscheidung vor. Dass sich für jedes Objekt eine passende kaufende Partei findet, kann niemand zusagen.
- NotarvertragDas Notariat entwirft den Vertrag mit Zahlungen, Nutzungsrecht und Sicherungen. Sie erhalten den Entwurf vorab und können ihn prüfen lassen; Steuerfragen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Welche Tätigkeiten wir übernehmen, halten wir vor Beginn schriftlich in unserer Leistungsgarantie fest, jeweils mit dem Zeitpunkt der Ausführung. Wie wir einen Verkauf vorbereiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie; allgemeine Informationen finden Sie unter Immobilie verkaufen. Maklerprovision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler beide, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens zur Hälfte beteiligt werden (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht. Die konkrete Provision vereinbaren wir vor dem Auftrag schriftlich.
Wert-Check
Was ist Ihre Immobilie wert?
Zwei Wege: die Online-Wertorientierung auf WERTATLAS.NRW oder ein Kurzgutachten mit Ortstermin – wählen Sie, was zu Ihrer Situation passt.
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- Wir melden uns zu Ihrer Anfrage.
Ihre Wertspanne liegt vor? So geht es weiter:
Hinweis: WERTATLAS.NRW wird von der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH betrieben. Das Portal ordnet Ihre Immobilie mit den einschlägigen amtlichen Bodenrichtwerten in erster Instanz grob ein und gibt Ihnen so eine kostenlose Orientierung. Brauchen Sie den Wert schriftlich, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt, erstellen wir ein kostenpflichtiges Kurz- oder Verkehrswertgutachten mit Ortstermin. Das Kurzgutachten erstellt unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter zum Festpreis von 1.625,54 € inkl. MwSt. einschließlich Ortstermin bei einem Immobilienwert bis 450.000 € in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, bis 1 Mio. € 1.875,44 €; darüber nach Angebot (Kostenübersicht).
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Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
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DE-8#17024/70-03
Häufige Fragen zum Verkauf auf Rentenbasis
Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Ja, wenn Sie sich beim Verkauf ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Umfang und Absicherung müssen zu Ihrer Situation passen. Die Übertragung des Eigentums und das Nutzungsrecht werden im notariellen Vertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen.
Wie hoch ist die Rente, wenn ich mein Haus auf Rentenbasis verkaufe?
Eine pauschale Zahl wäre unseriös. Sie hängt vom Verkehrswert, vom Wert und Umfang Ihres Wohnrechts oder Nießbrauchs, von Zahlungsdauer, Zinssatz, einem möglichen Einmalbetrag und den Vertragsbedingungen ab. Die statistische Lebenserwartung ist dabei eine Rechengröße, keine feste Laufzeit. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist ein Einstieg, kein Rentenangebot.
Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Zeitrente?
Die Leibrente wird für die Lebensdauer der berechtigten Person gezahlt; wer länger lebt, erhält insgesamt mehr. Die Zeitrente läuft über eine fest vereinbarte Zahl von Jahren; stirbt die berechtigte Person vorher, regelt der Vertrag, ob die restlichen Raten an die Erben gehen. Die Zeitrente ist dadurch besser planbar, sichert aber kein Einkommen über ihr Ende hinaus.
Ist ein Nießbrauch immer besser als ein Wohnrecht?
Nein. Die Rechte unterscheiden sich in Umfang und möglichen Kosten. Entscheidend ist, ob Sie nur selbst wohnen oder später auch vermieten möchten und was tatsächlich vereinbart wird.
Gibt es ein Mindestalter?
Eine allgemeine Altersgrenze für alle Gestaltungen gibt es nicht; einzelne Anbieter können eigene Voraussetzungen haben. Alter, gewünschte Zahlungen, Immobilienwert und Wohnplanung beeinflussen die wirtschaftliche Einordnung.
Kann ich mein Haus auf Rentenbasis auch ohne Wohnrecht verkaufen?
Ja. Dann ziehen Sie aus, und die kaufende Partei zahlt den Kaufpreis ganz oder teilweise als Rente. Weil kein Recht abgezogen wird, entfällt der entsprechende Abschlag. Die Absicherung der Zahlungen bleibt genauso wichtig.
Wie wird die Rentenzahlung abgesichert?
Besprochen werden unter anderem eine Reallast im Grundbuch, der Rang des Wohnrechts oder Nießbrauchs, eine Wertsicherungsklausel, die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung und ein Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug. Eine Grundbucheintragung allein ist kein Sicherheitsversprechen; welche Bausteine im Einzelfall passen, gestaltet und erläutert das Notariat.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich später ins Pflegeheim muss?
Ein Wohnrecht erlischt dadurch nicht automatisch, ist aber an Ihre Person gebunden: Die Räume anderen zu überlassen, ist nur möglich, wenn der Vertrag es erlaubt. Deshalb sollte der Vertrag diesen Fall regeln, etwa ob vermietet werden darf oder das Recht gegen eine Zahlung aufgegeben wird. Wie sich das auf Pflegekosten und Sozialleistungen auswirkt, klären Sie bitte rechtlich.
Ist ein Teilverkauf besser als ein Verkauf mit Nießbrauch?
Das lässt sich nicht allgemein sagen. Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, zahlen aber ein laufendes Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil; bei einem späteren Gesamtverkauf können weitere Kosten anfallen. Beim Verkauf mit Nießbrauch erhalten Sie einen Kaufpreis für die belastete Immobilie ohne laufendes Entgelt. Vergleichen Sie beide über die gesamte Laufzeit.
Was kostet die Bewertung?
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts kostet nichts. Für ein Gutachten oder die Bewertung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs erhalten Sie vorab ein Angebot zum abgestimmten Umfang; beim Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. kommt für die Bewertung eines solchen Rechts ein Zuschlag hinzu.
Welche Steuern können beim Verkauf auf Rentenbasis anfallen?
Das hängt von Modell, Nutzung und Ihrer persönlichen Situation ab. Kauf, laufende Zahlungen und Übertragungen innerhalb der Familie können unterschiedliche steuerliche Fragen auslösen. Lassen Sie das vor einer verbindlichen Vereinbarung von Ihrer Steuerberatung prüfen; wir erbringen keine steuerliche Beratung.
Kann ich ein Haus auf Rentenbasis kaufen?
Wenn ein entsprechendes Angebot verfügbar ist, ja. Sie zahlen dann einen Teil des Preises als laufende Rente und können das Haus nur so weit selbst nutzen, wie das Recht der verkaufenden Person es zulässt. Prüfen Sie Zahlungsdauer, Nutzungsrecht und Finanzierbarkeit vorab mit Ihrer Bank.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf auf Rentenbasis?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gilt: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler beide, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens zur Hälfte beteiligt werden (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht. Die konkrete Provision vereinbaren wir vor dem Auftrag schriftlich.
Ihr Ansprechpartner in Frechen
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite. Von unserem Büro in Frechen begleiten wir Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und in Köln. Der Wert eines Hauses ergibt sich aus Lage und Objektmerkmalen, nicht aus einer pauschalen Stadtzahl. Auszeichnungen und Nachweise: Erfahrungen & Auszeichnungen.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Den Vertrag gestaltet das Notariat; steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung. Rechtsgrundlagen, Stand 07.10.2026: §§ 656c, 656d, 759, 1030, 1093, 1105 BGB; § 3 Preisklauselgesetz; § 794 ZPO.
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Möchten Sie im Haus bleiben und wissen, welche Varianten infrage kommen – oder brauchen Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie? Am Anfang steht die kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Für Frechen, Köln und den gesamten Rhein-Erft-Kreis.
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