Grundstück verkaufen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis: Was bestimmt den Preis – und wer kauft es?
Bei einem Grundstück zahlt der Käufer für Möglichkeiten: was gebaut werden darf, ob es erschlossen ist, welche Rechte und Lasten im Grundbuch stehen. Der Bodenrichtwert ist dafür nur der Ausgangspunkt. Wir klären, was Ihr Grundstück planungsrechtlich hergibt, ordnen den Wert ein und sprechen die Käufergruppe an, die dafür am meisten Verwendung hat.
Grundstück einschätzen lassenBodenrichtwerte ansehen
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Büro Hauptstraße 19–21, Frechen
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Lage- und Nutzungsverhältnissen, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Der Wert Ihres Grundstücks weicht davon ab, wenn es größer oder kleiner, anders geschnitten, anders bebaubar oder mit Rechten Dritter belastet ist. Diese Abweichungen begründet die Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Bauland, Bauerwartungsland, Acker: Welcher Entwicklungszustand liegt vor?
Bevor über einen Preis gesprochen werden kann, muss feststehen, was das Grundstück rechtlich ist.
| Entwicklungszustand (§ 3 ImmoWertV) | Was das bedeutet | Typische Käufer |
|---|---|---|
| Fläche der Land- oder Forstwirtschaft | nur land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, keine Bebauung zu erwarten – mehr dazu: Ackerland verkaufen | Landwirte, Nachbarn, Freizeit- oder Gartennutzer |
| Bauerwartungsland | eine Bebauung ist aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten, aber noch nicht zulässig | Projektentwickler, langfristig orientierte Investoren |
| Rohbauland | für eine Bebauung bestimmt (§§ 30, 33 oder 34 BauGB), die Erschließung ist aber noch nicht gesichert | Bauträger, Erschließungsträger |
| Baureifes Land | nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlich baulich nutzbar | private Bauherren, Bauträger, Gewerbe |
Die Begriffe stammen aus § 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Entwicklungszustand hat meist den größten Einfluss auf den Preis: Zwischen Ackerland und baureifem Land liegt oft ein Vielfaches.
Was den Preis Ihres Grundstücks bestimmt
Planungsrecht
Gibt es einen Bebauungsplan (§ 30 BauGB) mit Grundflächen- und Geschossflächenzahl? Liegt das Grundstück im Innenbereich, wo sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen muss (§ 34 BauGB)? Oder im Außenbereich (§ 35 BauGB), wo kaum gebaut werden darf?
Erschließung
Straße, Wasser, Abwasser, Strom: Ist das Grundstück erschlossen, und sind Erschließungs- oder Anliegerbeiträge bezahlt oder noch zu erwarten?
Baulasten und Rechte
Baulasten (Baulastenverzeichnis der Stadt) und Rechte in Abteilung II des Grundbuchs – Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch – können die Bebauung einschränken, etwa wenn Sie Ihr Grundstück teilen wollen.
Altlasten und Baugrund
Ein Eintrag im Altlastenkataster oder ein schwieriger Baugrund verursacht Kosten, die Käufer vom Preis abziehen.
Größe und Zuschnitt
Ein schmales, sehr tiefes oder ungünstig geschnittenes Grundstück lässt sich schlechter bebauen; ein großes kann teilbar sein.
Lage und Umfeld
Ausrichtung, Lärm, Nachbarbebauung, Anbindung und die Nachfrage in genau dieser Bodenrichtwertzone.
Bei Grundstücken mit wirtschaftlich überaltertem Gebäudebestand sind neben dem Bodenwert insbesondere die möglichen Freilegungskosten, die zulässige Nachnutzung und weitere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Mehr dazu im Ratgeber Grundstück mit Abrisshaus verkaufen.
Was auf Ihrem Grundstück möglich ist – bevor der erste Käufer fragt
Käufer bezahlen ein Grundstück für das, was sie darauf bauen können. Deshalb erhält jedes Grundstück, das wir verkaufen, eine Premium-Bebauungsanalyse – für Sie kostenfrei als Teil des Verkaufsauftrags. Sie zeigt nachvollziehbar, welche Bebauung planungsrechtlich in Betracht kommt, und gibt Kaufinteressenten, Banken und Bauträgern eine belastbare Gesprächsgrundlage.
Warum das beim Verkauf hilft
Ein privates Inserat zeigt Fläche und Lage. Mit der Analyse zeigen wir zusätzlich, was daraus werden kann.
Käufer sehen Möglichkeiten
Statt „Bauland, ca. 750 m²“ erkennen Interessenten, welches Haus darauf passt und wie viel Wohnfläche möglich ist.
Banken bekommen Zahlen
Wohnfläche, BGF und Baukosten helfen Kaufinteressenten, ihre Finanzierung früh und konkret zu besprechen.
Verhandeln mit Argumenten
Der Angebotspreis stützt sich auf Bodenrichtwert, Wertermittlung und ein nachvollziehbares Bebauungspotenzial – nicht auf Vermutungen.
So läuft es ab
Die Analyse ist fester Bestandteil unseres Verkaufs nach der COLOGNE-Strategie.
Unterlagen sichten
Flurstück, Grundstücksgröße, Grundbuch und – falls vorhanden – Bebauungsplan. Was fehlt, besprechen wir gemeinsam.
Analyse erstellen
Unser spezialisierter Planungspartner erstellt die Analyse; das Sachverständigen- und Ingenieurbüro Motyl ordnet sie für Wert und Vermarktung ein.
Gezielt vermarkten
Die Ergebnisse fließen in Exposé und Käufergespräche ein – für Familien, Kapitalanleger und Bauträger gleichermaßen.
Bebauungsanalyse kostenfrei – mit Ihrem Verkaufsauftrag
Sprechen Sie mit uns über Ihr Grundstück. Oder starten Sie mit der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Die Bebauungsanalyse ist eine planerische Voreinschätzung auf Grundlage der verfügbaren Unterlagen. Sie ersetzt weder einen Bauvorbescheid (§ 77 BauO NRW) noch eine Baugenehmigung; verbindlich entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die Baukosten sind eine Schätzung zum Zeitpunkt der Erstellung. Baulasten, Altlasten, Baumschutz und kommunale Satzungen (z. B. Stellplatzsatzung) fließen ein, soweit sie bekannt sind. Die Analyse ist kostenfrei im Rahmen eines Verkaufsauftrags (Maklervertrag) mit COLOGNE IMMOBILIEN.
Makler, Sachverständiger und Projektentwickler. In einem Büro.
Wir verkaufen Ihr Grundstück nicht als Fläche, sondern mit dem, was darauf entstehen kann – berechnet, geprüft und sichtbar gemacht.
- MaklerVermarktung und Verhandlung
- SachverständigerWertermittlung, zertifiziert
- ProjektentwicklerBebauung und Kennzahlen
Wir vermarkten Ihr Grundstück wie ein Projekt.
Bauträger, Kapitalanleger und Familien kaufen ein Grundstück für das, was darauf entstehen kann. Deshalb bereiten wir jedes Grundstück im Verkaufsauftrag so auf, wie es ein Projektentwickler tun würde: Wert, Planungsrecht und Bebauungspotenzial – zusammengeführt in einem Exposé, das die entscheidenden Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden.
- Grundstückswert ermittelt von unserem gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685)
- Analyse auf Grundlage amtlicher Geodaten: Liegenschaftskataster, Geländemodell und 3D-Gebäudemodell
- Exposé mit Lageplan, Kennzahlen und Visualisierung
- auf Wunsch Verkauf im Bieterverfahren
- Bebauungsanalyse kostenfrei mit Ihrem Verkaufsauftrag
Wir berechnen das Neubaupotenzial Ihres Grundstücks.
Wie viel Wohnfläche ist möglich? Wie viele Wohnungen? Welche Gebäudeform passt? Wir übersetzen das Planungsrecht in Zahlen, die Käufer, Banken und Bauträger nachprüfen können.
- Planungsrecht eingeordnet: § 34 BauGB oder Bebauungsplan
- Grund- und Geschossflächenzahl nach Baunutzungsverordnung
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Bruttogrundfläche nach DIN 277
- Vorschlag zur Nutzungsart – vom Einfamilien- bis zum Mehrfamilienhaus
- Baukostenermittlung für den Neubau
GRZ 0,37 geplant · 0,4 zulässig
- Grundfläche
- 280 m²
- Geschosse
- II + Staffel
- GFZ
- 0,75
- BGF
- ca. 700 m²
- Stellplätze
- 6
- Baukosten
- ermittelt
Was nebenan steht, entscheidet mit, was Sie bauen dürfen.
Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Deshalb werten wir die umliegende Bebauung systematisch aus – Gebäude für Gebäude.
- Geschosszahl, Dachform und Höhen der Nachbargebäude
- Grundflächen und Bautiefen in der näheren Umgebung
- tabellarische Auswertung als Grundlage für Käufer und Bauaufsicht
- 3D-Modell: der Entwurf im Maßstab der Umgebung
| Gebäude | Geschosse | Dach | Grundfläche |
|---|---|---|---|
| A | II + D | Sattel | ca. 170 m² |
| B | II | Sattel | ca. 160 m² |
| C | III | Flach | ca. 240 m² |
| D | II + D | Sattel | ca. 160 m² |
Das Zulässige ausschöpfen – Meter für Meter.
Abstandsflächen legen fest, wo und wie hoch gebaut werden darf. In Nordrhein-Westfalen beträgt ihre Tiefe in der Regel 0,4 H, mindestens 3 m (§ 6 Abs. 5 Landesbauordnung NRW). Wir setzen die Baukörper so, dass die Fläche im Rahmen dieser Vorgaben möglichst wirtschaftlich genutzt wird – ohne die Genehmigungsfähigkeit aus dem Blick zu verlieren.
- Abstandsflächen eingezeichnet und bemaßt
- Baukörper im Lageplan, Maßstab 1:500 oder 1:1.000
- Schemaschnitt mit Geschossen, Dachform und Höhen
- Stellplätze nach den örtlichen Vorgaben angeordnet
Aus Plänen werden Bilder, die jeder versteht.
Ein Lageplan überzeugt Fachleute – ein Bild überzeugt alle. Auf Grundlage von Lageplan und 3D-Modell erstellen wir Visualisierungen aus genau dem Blickwinkel des Bestandsfotos. So sehen Kaufinteressenten Vorher und Nachher im direkten Vergleich. Ziehen Sie den Regler.
- Perspektiven von der Straße und vom Garten
- deckungsgleich mit dem Bestandsfoto
- jede Visualisierung sichtbar und in den Bilddaten gekennzeichnet
- im Verkaufsauftrag enthalten
Visualisierungen sind Illustrationen des Konzepts; maßgeblich sind Lageplan und Kennzahlen. Die Bebauungsanalyse ist eine planerische Voreinschätzung und ersetzt weder Bauvorbescheid noch Baugenehmigung – verbindlich entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Aus zwei kleinen Häusern wurde ein Projekt mit rund 18 Wohnungen – sichtbar gemacht, bevor der Käufer kam
So sieht die Bebauungsanalyse in der Praxis aus. Auf drei Grundstücken im Kreis Düren standen zwei kleine Einfamilienhäuser, die heutigen Ansprüchen nicht mehr genügten. Was auf der Fläche tatsächlich möglich ist, sah man ihr nicht an. Genau das haben wir sichtbar gemacht.
- Grundstück1.661 m² in drei Flurstücken
- Bestand2 Einfamilienhäuser, Abriss vorgesehen
- GebietMischgebiet
- Planungsrechtkein Bebauungsplan – § 34 Abs. 1 BauGB
Realistischer Grundstückswert als Basis
Am Anfang stand die Wertermittlung durch unseren gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter. Grundlage für das Gebotsverfahren war der realistische Grundstückswert – keine Hoffnung auf das, was ein Käufer vielleicht daraus macht.
Den Unterschied sollte das Konzept zeigen, nicht ein überhöhter Angebotspreis.
Bemaßtes Bebauungskonzept im Lageplan
Abstandsflächen eingehalten, alle Gebäudekörper bemaßt: ein Mehrfamilienhaus an der Straße, zwei Baukörper im rückwärtigen Teil, die Stellplätze dazwischen angeordnet.
3D-Modell in der Nachbarschaft
Das Massenmodell zeigt, wie sich die geplante Bebauung in Höhe und Maßstab in die vorhandene Umgebung einfügt – genau die Frage, die nach § 34 BauGB zählt.
Überzeugt hat das Konzept
Mit Lageplan, Modell und Kennzahlen im Exposé haben wir die Grundstücke im Bieterverfahren angeboten. Erst das Konzept hat dem Käufer gezeigt, welche Ausnutzung auf der Fläche möglich ist.
- im Gebotsverfahren verkauft
- Konzept vom Käufer geprüft
- bei der Bauaufsicht eingereicht
- Projekt umgesetzt
Das Konzept als Bild – von der Straße aus
2022 haben Lageplan, 3D-Modell und Kennzahlen den Käufer überzeugt. Heute ergänzen wir solche Konzepte um eine KI-Visualisierung aus dem Blickwinkel des Bestandsfotos. Für dieses Praxisbeispiel haben wir sie nachträglich erstellt – so, wie wir sie heute im Exposé einsetzen.
Rechts: KI-Visualisierung des Bebauungskonzepts von 2022 – nicht das später realisierte Gebäude.
Die Kennzahlen des Konzepts
Maß der baulichen Nutzung nach BauNVO, Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, BGF nach DIN 277 – Werte des Konzepts zum Zeitpunkt der Vermarktung.
Was ein Privatverkauf hier hätte leisten müssen
Wer ein solches Grundstück selbst verkauft, müsste all das eigenständig beauftragen und zusammenführen:
- Wertermittlung
- planungsrechtliche Einordnung
- Bebauungskonzept mit Lageplan
- 3D-Modell im Umfeld
- Kennzahlen nach BauNVO, WoFlV und DIN 277
- Gebotsverfahren
Bei COLOGNE IMMOBILIEN kommt das aus einer Hand – Makler, Sachverständiger und Projektentwickler arbeiten zusammen. Verantwortlich: Alexander Motyl, gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5, DEKRA PC25416-00030) und Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA).
Einzelfall aus unserer Vermarktung; veröffentlicht mit Zustimmung des Eigentümers, Angaben anonymisiert. Die Kennzahlen sind kein Maßstab für andere Grundstücke – ob und wie gebaut werden darf, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall. Fotos und Planbilder aus der Vermarktung (Flurstücksnummern entfernt).
Bodenrichtwerte in Köln und im Rhein-Erft-Kreis
Zwischen Elsdorf und Köln-Lindenthal liegt fast der Faktor zehn – und auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Zonen deutlich.
| Stadt | Bodenrichtwert Wohnbauland (Median 2026) |
|---|---|
| Köln gesamt | 920 €/m² |
| Köln-Lindenthal | 2.040 €/m² |
| Köln-Junkersdorf | 1.800 €/m² |
| Köln-Weiden | 1.260 €/m² |
| Pulheim | 610 €/m² |
| Brühl | 560 €/m² |
| Frechen | 555 €/m² |
| Hürth | 470 €/m² |
| Wesseling | 400 €/m² |
| Kerpen | 340 €/m² |
| Bergheim | 320 €/m² |
| Erftstadt | 320 €/m² |
| Bedburg | 225 €/m² |
| Elsdorf | 220 €/m² |
Mediane der Wohnbau-Richtwertzonen zum Stichtag 01.01.2026, Datenbasis BORIS-NRW (dl-de/zero-2-0), aufbereitet auf WERTATLAS.NRW. Der Median einer Stadt sagt nichts über ein einzelnes Grundstück; maßgeblich ist die Zone, in der es liegt. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone finden Sie kostenlos auf WERTATLAS.NRW.
Wer kauft Ihr Grundstück?
Welche Käufergruppe am meisten zahlt, hängt vom Grundstück ab – nicht von einer allgemeinen Regel. Bei manchen Grundstücken lohnt es sich, beide Wege durchzurechnen oder das Grundstück zu teilen.
Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?
- Unterlagen zusammenstellenGrundbuchauszug, Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Bebauungsplan, Baulastenauskunft, Auskunft aus dem Altlastenkataster, Nachweise zu Erschließungsbeiträgen. Fehlendes fordern wir mit Ihrer Vollmacht an.
- Baurecht und Wert klärenWas darf gebaut werden, und was ist das Grundstück damit wert? Bei Unsicherheit kann eine Bauvoranfrage Klarheit schaffen.
- Käufergruppe wählenPrivate Bauherren, Bauträger, Investoren oder Gewerbe – öffentlich angeboten, an vorgemerkte Suchkunden oder diskret.
- Angebote prüfenPreis, Finanzierungsnachweis, Bedingungen, Fristen. Bei mehreren Interessenten kann ein strukturiertes Bieterverfahren sinnvoll sein.
- NotarterminDas Notariat entwirft und beurkundet den Kaufvertrag und fragt unter anderem ein mögliches gemeindliches Vorkaufsrecht ab.
- Kaufpreis und ÜbergabeNach der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer; mit der Eintragung im Grundbuch ist er Eigentümer.
Was kostet der Grundstücksverkauf?
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf
Was ist mein Grundstück wert?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert der Zone, in der es liegt. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Rechten und Lasten werden zu- oder abgeschlagen. Eine erste Orientierung gibt der Bodenrichtwert auf WERTATLAS.NRW; den möglichen Marktwert ordnen wir mit einer kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ein.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone und bezieht sich auf ein typisches Grundstück. Ein größeres, schlechter geschnittenes oder belastetes Grundstück kann darunter liegen, ein besonders gut bebaubares darüber. Bei bebauten Grundstücken kommt der Wert des Gebäudes hinzu.
Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?
Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Auszug aus dem Bebauungsplan oder Angaben zur Umgebungsbebauung, Baulastenauskunft, Auskunft aus dem Altlastenkataster und Nachweise über gezahlte Erschließungsbeiträge. Fehlendes fordern wir mit Ihrer Vollmacht bei den zuständigen Stellen an.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn im Privatvermögen einkommensteuerpflichtig sein; bei unbebauten Grundstücken gibt es die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien nicht. Ob in Ihrem Fall Steuern anfallen, klärt Ihre Steuerberatung.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Grundstücksverkauf?
Die Regeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Bei unbebauten Grundstücken wird die Provision frei vereinbart; wir halten sie vor Beginn der Vermarktung im Auftrag fest.
Lohnt es sich, ein Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?
Das kann sich lohnen, wenn zwei kleinere Baugrundstücke zusammen mehr erlösen als eines und beide bebaubar bleiben. Dafür sind Vermessung und Planungsrecht zu prüfen; für die Teilung eines bebauten Grundstücks verlangt die Bauordnung NRW (§ 7) eine Genehmigung. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie Kosten auslösen.
Was ist ein gemeindliches Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen darf die Gemeinde ein Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen anstelle des Käufers erwerben (§§ 24 ff. BauGB). Das Notariat fragt nach der Beurkundung bei der Gemeinde an, ob sie ihr Recht ausübt. Ob die Gemeinde es ausübt, steht erst nach dieser Anfrage fest; sie gehört zu jedem Grundstücksverkauf.
Mehr zum Verkauf und zur Bewertung
Wer Ihr Grundstück bewertet
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was ist Ihr Grundstück wert – und wer kauft es?
Nennen Sie uns Lage, Größe und Flurstück. Wir prüfen Baurecht und Bodenrichtwertzone und geben Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
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