Was kosten Immobilien in Köln? Quadratmeterpreise 2026 nach Wohnform und Stadtbezirk
Rund 4.025 € je Quadratmeter Wohnfläche weist der Immobilienrichtwert als Median für Köln aus – doch zwischen den Stadtbezirken liegen Welten, und innerhalb eines Veedels entscheidet die Straße. Hier finden Sie die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses, erklärt für Eigentümer: was sie aussagen, was nicht, und wie Sie daraus den Wert Ihrer eigenen Immobilie einordnen.
Wert online berechnen – WERTATLAS.NRWErsteinschätzung durch den Gutachter
Daten: Gutachterausschuss Köln, BORIS-NRW · aufbereitet von einem gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter
Portale zeigen Angebotspreise: was Verkäufer verlangen. Der Gutachterausschuss wertet tatsächliche Kaufpreise aus allen notariellen Verträgen aus und leitet daraus Immobilienrichtwerte ab – Durchschnittswerte je Quadratmeter Wohnfläche für typische Objekte einer Lage. Für eine Wertaussage sind Kaufpreise und Richtwerte aussagekräftiger als Angebote; den Wert einer einzelnen Immobilie ersetzt keiner davon.
Der Kölner Immobilienmarkt 2025 auf einen Blick
Die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen 2025 im Durchschnitt um rund 3 %, die für Ein- und Zweifamilienhäuser rechtsrheinisch um knapp 6 % und linksrheinisch einschließlich Deutz um rund 3 %. Der Gutachterausschuss spricht von einer Stabilisierung in einigen Teilmärkten, einer weiterhin schwierigen Preisfindung und einer uneinheitlichen Entwicklung – in einzelnen Teilbereichen der Stadt sind die Preise gesunken. Das Niveau von 2021 ist noch nicht wieder erreicht.
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), S. 12–13; Medianwerte Richtwert und Bodenrichtwert: BORIS-NRW (dl-de/zero-2-0), aufbereitet auf WERTATLAS.NRW, Stichtag 01.01.2026.
Was wurde 2025 in den neun Kölner Stadtbezirken verkauft?
| Stadtbezirk | Kaufverträge 2025 | davon Ein-/Zweifamilienhäuser | Ø Kaufpreis je Ein-/Zweifamilienhaus* | Wohnungs- und Teileigentum |
|---|---|---|---|---|
| Lindenthal | 1.312 | 210 | rd. 1,12 Mio. € | 930 |
| Rodenkirchen | 972 | 248 | rd. 862.000 € | 548 |
| Nippes | 830 | 60 | rd. 584.000 € | 646 |
| Ehrenfeld | 742 | 91 | rd. 560.000 € | 520 |
| Kalk | 659 | 134 | rd. 525.000 € | 405 |
| Mülheim | 834 | 202 | rd. 499.000 € | 463 |
| Porz | 872 | 223 | rd. 469.000 € | 517 |
| Chorweiler | 467 | 232 | rd. 441.000 € | 148 |
| Innenstadt | 1.143 | 6 | – (zu wenige Fälle) | 955 |
| Köln gesamt | 7.831 | – | – | 5.132 |
* Rechnerischer Durchschnitt = Geldumsatz ÷ Zahl der Verträge (eigene Berechnung), Neubau und Weiterverkauf zusammen – keine Wertaussage für ein einzelnes Haus. „Wohnungs- und Teileigentum“ umfasst auch Teileigentum wie Stellplätze. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), S. 13, 23–24.
Im Bezirk Lindenthal wurden 2025 die meisten Kaufverträge geschlossen, und dort liegt unter den Bezirken mit aussagekräftiger Fallzahl auch der rechnerische Durchschnitt je Haus am höchsten – etwa doppelt so hoch wie in Ehrenfeld, Kalk oder Mülheim. In der Innenstadt werden fast nur Wohnungen gehandelt. Der Durchschnitt mischt allerdings Reihenhäuser mit Villen und Neubau mit Altbau; er zeigt die Richtung, nicht den Wert Ihres Hauses.
Warum Häuser im Kölner Westen so unterschiedlich kosten
| Veedel im Kölner Westen | Bodenrichtwert Wohnbauland (Median) |
|---|---|
| Lindenthal | 2.040 €/m² |
| Junkersdorf | 1.800 €/m² |
| Braunsfeld | 1.630 €/m² |
| Müngersdorf | 1.580 €/m² |
| Weiden | 1.260 €/m² |
| Köln gesamt | 920 €/m² |
Median der Wohnbau-Richtwertzonen, Stichtag 01.01.2026, € je m² Grundstücksfläche. Quelle: BORIS-NRW (dl-de/zero-2-0), aufbereitet auf WERTATLAS.NRW. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden, nicht auf das bebaute Objekt.
Der Bodenrichtwert erklärt einen großen Teil der Preisunterschiede zwischen Häusern: Bei gleichem Gebäude kostet allein der Boden in Lindenthal mehr als doppelt so viel wie im Kölner Durchschnitt. Bei Eigentumswohnungen fällt der Bodenanteil je Wohnung kleiner aus – hier wirken Baujahr, Zustand, Etage und die Eigentümergemeinschaft stärker.
Warum Ihre Immobilie vom Durchschnitt abweicht
Baujahr und Zustand
Ein sanierter Altbau, ein unsanierter Bau der 1970er-Jahre und ein Neubau können in derselben Straße um viele Hundert Euro je Quadratmeter auseinanderliegen.
Energie und Heizung
Energiekennwerte und anstehende Modernisierungen fließen in die Preisverhandlung ein – Käufer rechnen die Kosten heute genauer mit.
Wohnfläche richtig messen
Ein Quadratmeterpreis ist nur so gut wie die Fläche dahinter. Dachschrägen, Balkone und Keller werden nach der Wohnflächenverordnung unterschiedlich angerechnet.
Wohnfläche berechnenMikrolage
Lärm, Ausrichtung, Nähe zu Bahn und Grün: Innerhalb eines Veedels entscheidet oft die Straße mehr als der Stadtteilname.
Wohnung oder Haus
Wohnungen werden je Quadratmeter Wohnfläche verglichen, Häuser stärker über Grundstück und Gebäudewert. Ein Quadratmeterpreis eines Hauses ist deshalb nur bedingt übertragbar.
Stichtag
Richtwerte gelten zu einem Stichtag. Zwischen Stichtag und Verkauf können sich Nachfrage und Finanzierungsbedingungen verändern.
Wohnfläche mal Quadratmeterpreis – reicht das?
Ein Quadratmeterpreis lädt dazu ein, den Wert der eigenen Wohnung schnell auszurechnen. Als erste Größenordnung ist das legitim – mehr aber nicht. Fiktives Beispiel: Eine Wohnung mit 80 m² Wohnfläche ergäbe beim Kölner Median von rund 4.025 €/m² rechnerisch etwa 322.000 €. Liegt sie in einem gefragten Veedel, ist sie modernisiert und im Haus ist die Rücklage solide, kann der mögliche Marktwert deutlich darüber liegen; bei Sanierungsstau, lauter Lage oder einer Eigentümergemeinschaft mit offenen Sonderumlagen darunter.
Für eine belastbare Einordnung brauchen Sie Vergleichspreise aus der Lage, die richtige Wohnfläche und einen Blick auf das Objekt selbst. Online können Sie einen ersten Wert auf WERTATLAS.NRW berechnen – kostenlos und ohne Anmeldung. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts durch unseren Gutachter berücksichtigt zusätzlich Ihre Angaben zu Zustand und Ausstattung.
Preise und Marktdaten für Ihren Stadtteil
Auf jeder Standortseite finden Sie Lage, Marktdaten und häufige Fragen aus dem Ort – und den direkten Weg zur Bewertung.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Köln
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Köln?
Der Immobilienrichtwert für Wohnimmobilien liegt in Köln als Median bei rund 4.025 € je Quadratmeter Wohnfläche (Stichtag 01.01.2026). Je nach Stadtbezirk, Veedel, Baujahr, Zustand und Mikrolage liegen tatsächliche Kaufpreise teils deutlich darüber oder darunter.
Welche Kölner Stadtbezirke sind am teuersten?
Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 lag der rechnerische Durchschnitt je verkauftem Ein- oder Zweifamilienhaus 2025 in Lindenthal bei rund 1,12 Mio. € und in Rodenkirchen bei rund 862.000 €; in Chorweiler, Porz und Mülheim lag er unter 500.000 €. Innerhalb der Bezirke streuen die Preise stark.
Sind die Immobilienpreise in Köln 2025 gestiegen?
Leicht: Die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen im Durchschnitt um rund 3 %, für Ein- und Zweifamilienhäuser rechtsrheinisch um knapp 6 % und linksrheinisch um rund 3 %. Der Gutachterausschuss beschreibt die Entwicklung als uneinheitlich; in einzelnen Teilbereichen sind die Preise gesunken.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Angebotspreise stehen in Inseraten und zeigen, was Verkäufer verlangen. Kaufpreise sind die tatsächlich beurkundeten Preise, die der Gutachterausschuss aus allen notariellen Verträgen auswertet. Für eine Wertaussage sind Kaufpreise und die daraus abgeleiteten Richtwerte aussagekräftiger.
Wie aktuell sind die Zahlen?
Die Zahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Kölner Gutachterausschusses (Berichtsjahr 2025) und aus den Richtwerten zum Stichtag 01.01.2026. Wir aktualisieren die Seite, sobald neue amtliche Zahlen vorliegen.
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie wert ist?
Einen ersten Wert berechnen Sie online auf WERTATLAS.NRW. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts durch unseren gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter berücksichtigt zusätzlich Ihre Angaben zu Zustand, Ausstattung und Lage. Für formelle Anlässe erstellen wir Gutachten: Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 €, Verkehrswertgutachten nach BVS-Honorartabelle ab 3.273 € zzgl. Nebenkosten, jeweils inkl. MwSt.
Von den Zahlen zum eigenen Wert
Wer die Zahlen für Sie einordnet
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Auswahl und Aufbereitung der Marktdaten.
Die Zahlen sind amtliche Durchschnittswerte und ersetzen keine Bewertung im Einzelfall.
Was ist Ihre Immobilie in Köln wert?
Durchschnittswerte sind der Anfang. Mit der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts erfahren Sie, wo Ihre Immobilie im Vergleich steht.
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