Wenn Eltern ihr Haus an ein Kind verkaufen möchten, hilft ein nachvollziehbarer Verkehrswert, den Preis in der Familie zu besprechen – besonders, wenn Geschwister beteiligt sind, eine Finanzierung nötig ist oder der Preis später nachvollziehbar sein soll. Ob verkauft oder verschenkt wird, hat Folgen für Steuern, Geschwister und einen späteren Pflegefall. Ob ein Verkauf in der Familie oder am freien Markt infrage kommt, entscheiden Sie gemeinsam mit Ihrer Familie, Ihrer Steuerberatung und dem Notariat.
Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt
Kurz beantwortet
Eltern und Kinder können beim Verkauf des Hauses an die Kinder einen Kaufpreis vereinbaren, der notariell beurkundet wird. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Liegt die vereinbarte Gegenleistung unter dem maßgeblichen Wert, kann der Vorgang abhängig von den Umständen ganz oder teilweise als gemischte Schenkung eingeordnet werden. Das kann steuerliche und zivilrechtliche Folgen haben. Ein nachvollziehbar ermittelter Verkehrswert bietet eine sachliche Grundlage für die Preisfindung, garantiert aber keine bestimmte steuerliche oder rechtliche Bewertung.
Sie möchten einen Verkaufspreis innerhalb der Familie festlegen?
Als ersten Schritt erhalten Sie eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient der ersten Orientierung und ist kein Gutachten. Soll der Preis später gegenüber Geschwistern, Bank oder Behörden nachvollziehbar sein, kann ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sinnvoll sein; welcher Umfang passt, besprechen wir mit Ihnen.
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Verkaufen, verschenken oder beides?
Zwischen einem Verkauf gegen eine marktgerechte Gegenleistung und einer Schenkung liegen Fälle, in denen ein Teil der Übertragung entgeltlich und ein Teil unentgeltlich erfolgt, etwa beim Verkauf zu einem „Familienpreis“. Ob ein solcher Verkauf als gemischte Schenkung einzuordnen ist und welche Folgen daraus entstehen, hängt von Vertrag, Bewertung und Umständen ab. Die drei Wege im Überblick:
| Verkauf zum Verkehrswert | Verkauf unter Wert | Schenkung | |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Erwerb durch Verwandte in gerader Linie grundsätzlich befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG), unabhängig von der Höhe des Kaufpreises; Grundstücksschenkungen zusätzlich nach § 3 Nr. 2 GrEStG | ||
| Schenkungsteuer | abhängig von Gegenleistung und steuerlicher Bewertung | ein unentgeltlicher Teil kann steuerlich relevant sein | kann oberhalb des persönlichen Freibetrags anfallen |
| Spätere Bedürftigkeit der Eltern | der Kaufpreis kann weiterhin zum Vermögen der Eltern gehören | ein unentgeltlicher Teil kann Rückforderungsfragen aufwerfen | Rückforderungsfragen können sich stellen |
| Geschwister im Erbfall | Folgen hängen von Vertrag und Familienkonstellation ab | Pflichtteilsergänzungsansprüche können zu prüfen sein | Pflichtteilsergänzungsansprüche können zu prüfen sein |
| Geld für die Eltern | vereinbarter Kaufpreis | reduzierter Kaufpreis | kein Kaufpreis |
Der persönliche Freibetrag für Schenkungen von einem Elternteil an ein Kind beträgt grundsätzlich 400.000 € je Elternteil (§ 16 ErbStG). Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden für die Schenkungsteuer zusammengerechnet (§ 14 ErbStG); diese steuerliche Frist ist von den zivilrechtlichen Fristen für Rückforderung und Pflichtteilsergänzung zu unterscheiden. Für die Steuer bewertet das Finanzamt das Haus nach dem Bewertungsgesetz; ein niedrigerer gemeiner Wert kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG nachgewiesen werden – mehr unter Gutachten für Erbschaft und Schenkung. Eine Anerkennung durch Finanzamt, Bank oder Gericht kann nicht zugesagt werden. Welche Variante für Ihre Familie steuerlich passt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Warum der Preis zum Verkehrswert passen sollte
Ein nachvollziehbarer Immobilienwert kann Gespräche über Kaufpreis, Finanzierung und einen möglichen Ausgleich innerhalb der Familie unterstützen. Er beantwortet aber nicht automatisch alle rechtlichen oder steuerlichen Fragen. Vier Stellen können später auf den Preis schauen:
Bei späterer Bedürftigkeit können sich Fragen zum Vermögen der Eltern und zu früheren unentgeltlichen Zuwendungen stellen. Ob ein Rückforderungsanspruch besteht und übergeleitet werden kann, hängt vom Einzelfall ab (§§ 528, 529 BGB; § 93 SGB XII). Ausgeschlossen ist er unter anderem, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind.
Schenkungen können im Erbfall für Pflichtteilsergänzungsansprüche relevant sein (§ 2325 BGB). Wie weit sie berücksichtigt werden, hängt unter anderem von der Zeit seit der Schenkung ab; bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht kann der Fristbeginn abweichen.
Bei einem Verkauf unter dem maßgeblichen Wert kann zu prüfen sein, ob teilweise eine Schenkung vorliegt und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben.
Bei einer Finanzierung stellt die Bank eigene Anforderungen an Unterlagen und Wertnachweise und legt ihren eigenen Beleihungswert fest; ein Gutachten bindet sie daran nicht.
Ein nachvollziehbar ermittelter Verkehrswert kann die Abstimmung in der Familie erleichtern, weil alle Beteiligten von derselben begründeten Zahl ausgehen. Ob Preis, Vertrag und Folgen im konkreten Fall passen, klären Sie zusätzlich mit Ihrer Steuerberatung und dem Notariat oder einer Anwaltskanzlei.
Eine sachliche Grundlage für die Familienentscheidung
Ein nachvollziehbar ermittelter Verkehrswert erleichtert Gespräche über Kaufpreis, Finanzierung und Ausgleichszahlungen. Wir bewerten das Elternhaus mit Ortstermin, Unterlagenprüfung und offengelegter Herleitung: Kurzgutachten ab 990 € · Vollgutachten ab 2.490 €. Steuerliche und rechtliche Folgen klären Sie zusätzlich mit Ihrer Steuerberatung und dem Notariat.
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Haus an das Kind verkauft – was gilt im Pflegefall?
Diese Frage beschäftigt manche Familien erst Jahre nach einem Verkauf. Die Folgen hängen unter anderem davon ab, wie der Vertrag gestaltet und tatsächlich durchgeführt wurde und ob eine unentgeltliche Zuwendung vorliegt:
- Verkauf gegen eine angemessene Gegenleistung: Der Kaufpreis kann weiterhin zum Vermögen der Eltern gehören. Wie er bei einem späteren Antrag auf Sozialhilfe berücksichtigt wird, prüft der zuständige Sozialhilfeträger.
- Verkauf unter dem maßgeblichen Wert oder Schenkung: Ein teilweise oder vollständig unentgeltlicher Anteil kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Rückforderungsfragen auslösen. Ansprüche können unter bestimmten Voraussetzungen auf den Sozialhilfeträger übergeleitet werden (§§ 528, 529 BGB; § 93 SGB XII). Ob das im Einzelfall gilt und wann Fristen beginnen, sollte rechtlich geprüft werden.
Was in der Zwischenzeit mit den Heimkosten geschieht und wann Kinder selbst zum Elternunterhalt herangezogen werden können, erklären wir im Beitrag Pflegeheim bezahlen, wenn ein Haus da ist. Den Ablauf eines Verkaufs im Pflegefall beschreibt der Leitfaden Haus der Eltern verkaufen wegen Pflegeheim.
Verkauf mit Wohnrecht: Die Eltern bleiben wohnen
Oft behalten sich Eltern beim Verkauf ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Das kann den Kaufpreis senken, denn das Kind erwirbt ein belastetes Haus. Wie hoch ein Abschlag ausfällt, hängt unter anderem vom Alter der Berechtigten und vom Nutzungswert ab; in der Verkehrswertermittlung wird er marktgerecht nach den Grundsätzen der ImmoWertV berücksichtigt. Für die Schenkungsteuer gelten eigene Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes – beide Werte müssen nicht übereinstimmen. Ein vorbehaltenes Recht muss im Kaufvertrag genau geregelt werden – auch für den Fall, dass die Eltern später ins Pflegeheim ziehen. Mehr dazu unter Immobilie mit Nießbrauch verkaufen und Verkauf auf Rentenbasis.
Müssen die Eltern auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Das hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Ein Gewinn kann grundsätzlich nur steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist ein Haus, das die Eltern seit der Anschaffung ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Details erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien; die Prüfung im Einzelfall übernimmt Ihre Steuerberatung.
So läuft der Verkauf an die Kinder ab
- Wert ermitteln: Bodenrichtwerte, etwa die Bodenrichtwerte in Hürth, geben Hinweise auf den Bodenwert; den Wert des gesamten Hauses mit Zustand, Ausstattung und Rechten ermittelt der Gutachter vor Ort.
- Familie abstimmen: Preis, Wohnrecht, Ausgleich für Geschwister. Bei einer Erbengemeinschaft gelten eigene Regeln – siehe Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
- Steuer und Recht prüfen: Steuerberatung für Schenkung- und Einkommensteuer, Notariat für die Vertragsgestaltung.
- Finanzierung klären: Die Bank des Kindes braucht Wertnachweis und Unterlagen.
- Beurkunden: Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, auch in der Familie. Was dort geschieht, erklärt der Notartermin beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen: Haus an die Kinder verkaufen
Darf ich mein Haus unter Wert an mein Kind verkaufen?
Eltern und Kind können einen Kaufpreis vereinbaren. Liegt die Gegenleistung unter dem maßgeblichen Wert, kann der unentgeltliche Teil abhängig von den Umständen als Schenkung eingeordnet werden. Daraus können steuerliche und zivilrechtliche Folgen entstehen, etwa für Freibeträge, Geschwister oder eine spätere Bedürftigkeit. Lassen Sie Bewertung und Vertragsgestaltung vor der Beurkundung mit Ihrer Steuerberatung und dem Notariat klären.
Muss mein Kind Grunderwerbsteuer zahlen, wenn es mein Haus kauft?
In der Regel nicht. Der Erwerb durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind, ist nach § 3 Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig von der Höhe des Kaufpreises. Das gilt für Kinder und Enkel. Kosten für Notariat und Grundbuch fallen dagegen wie bei jedem anderen Verkauf an.
Kann das Sozialamt das Haus zurückholen, wenn ich es an mein Kind verkauft habe?
Das hängt davon ab, wie der Vertrag gestaltet und tatsächlich durchgeführt wurde und ob ein Teil der Übertragung unentgeltlich war. Auch der Kaufpreis kann weiterhin zum Vermögen der Eltern gehören. Bei einem teilweise unentgeltlichen Geschäft können sich Rückforderungsfragen ergeben, die auf den Sozialhilfeträger übergeleitet werden können (§§ 528, 529 BGB; § 93 SGB XII). Lassen Sie den Sachverhalt rechtlich prüfen.
Ist es besser, das Elternhaus zu kaufen oder geschenkt zu bekommen?
Das hängt von der Familie ab. Ein Kauf verschafft den Eltern Geld, etwa für das Alter; der Kaufpreis gehört dann zu ihrem Vermögen. Eine Schenkung kann Schenkungsteuer auslösen, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil überschritten ist, und bei späterer Bedürftigkeit der Eltern Rückforderungsfragen aufwerfen. Die Entscheidung treffen Sie am besten mit Steuerberatung und Notariat.
Brauche ich ein Gutachten, wenn ich das Haus an mein Kind verkaufe?
Ein Gutachten ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben. Es kann jedoch helfen, den vereinbarten Preis nachvollziehbar zu dokumentieren, etwa gegenüber Geschwistern, Finanzamt oder Bank. Welcher Umfang passt, hängt vom Zweck ab. Eine Anerkennung kann nicht zugesagt werden. Ein Kurzgutachten erstellen wir ab 990 Euro, ein Vollgutachten ab 2.490 Euro.
Soll das Elternhaus doch am freien Markt verkauft werden?
Nicht jede Familie entscheidet sich für einen Verkauf untereinander. Soll das Haus an Dritte verkauft werden, begleitet COLOGNE IMMOBILIEN den Verkauf in Köln und im Rhein-Erft-Kreis – von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Notartermin. Zuerst klären wir in einem unverbindlichen Gespräch Ihre Situation und die Wünsche der Familie.
Alexander Motyl ist gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030). Steuer- und Rechtsberatung erbringen wir nicht; wir arbeiten auf Wunsch mit Ihrer Steuerberatung und dem Notariat zusammen.
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Weiterlesen: Immobilie geerbt · Immobiliengutachter Köln · Immobilie verkaufen · COLOGNE-Strategie
Quellen
- § 3 Nr. 2 und Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz
- § 16 und § 14 ErbStG · § 198 BewG
- § 528, § 529, § 2325, § 311b BGB · § 93 SGB XII
- § 23 EStG
Stand: 28.09.2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Anerkennung eines Gutachtens durch Finanzamt oder Gericht kann nicht zugesagt werden; über die Verwertung im Einzelfall entscheidet die jeweilige Stelle.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)