Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt
Sie besitzen ein Grundstück mit einem alten Haus, dessen Sanierung möglicherweise nicht mehr wirtschaftlich ist? Dann stellt sich die Frage: Sollten Sie das Gebäude selbst abreißen, es im vorhandenen Zustand verkaufen oder das Grundstück einem Bauträger anbieten? Entscheidend sind nicht allein der Bodenrichtwert und die Abrisskosten, sondern auch die Bebaubarkeit, mögliche Schadstoffe und die Nachfrage unterschiedlicher Käufergruppen. Wir erklären, wie der Verkehrswert eines Grundstücks mit Abrisshaus ermittelt wird und worauf Eigentümer in Köln und im Rhein-Erft-Kreis vor dem Verkauf achten sollten.
Kurz erklärt: Liquidationsobjekt
„Abrisshaus“ ist kein Rechtsbegriff. Bei einem wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Gebäude, dessen alsbaldige Freilegung zu erwarten ist, kann ein Liquidationsobjekt im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorliegen. Für die Bewertung ist der Bodenwert ohne Berücksichtigung des Gebäudes ein wesentlicher Ausgangspunkt. Die marktüblich zu berücksichtigenden Freilegungskosten und weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen den Verkehrswert. Ob und in welcher Höhe Abschläge anzusetzen sind, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks und dem jeweiligen Grundstücksmarkt ab.
Rechtsgrundlagen: § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, § 40 Abs. 1 und § 43 ImmoWertV
Wann gilt ein Haus als Abrisshaus?
Nicht das Baujahr entscheidet, sondern die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes: Lässt es sich auf dem Grundstücksmarkt noch sinnvoll nutzen, oder ist zu erwarten, dass es freigelegt wird? Diese Einschätzung trifft die Wertermittlung für das einzelne Objekt; eine feste Rechenformel gibt es dafür nicht.
Anhaltspunkte sind zum Beispiel:
- Bauschäden, deren Beseitigung in die Nähe der Kosten eines Neubaus kommt,
- ein Grundriss, Raumhöhen oder eine Bausubstanz, die heutigen Anforderungen nur mit sehr großem Aufwand genügen,
- ein Grundstück, auf dem planungsrechtlich deutlich mehr oder anders gebaut werden darf als heute vorhanden – etwa ein kleiner Bungalow auf einer großen Fläche.
Ist das Gebäude weiterhin wirtschaftlich nutzbar, muss sein Wert unter Berücksichtigung des Zustands, der Restnutzungsdauer und der Marktverhältnisse ermittelt werden. Je nach Objektart und Datenlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise mehrere Verfahren infrage (§ 6 ImmoWertV). Für diesen Fall passt unser Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Vier Fallgestaltungen, die die Bewertung unterscheidet
- Nicht mehr nutzbar, alsbaldige Freilegung zu erwarten. Hier kann ein Liquidationsobjekt vorliegen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ImmoWertV). Der Bodenwert wird ohne Berücksichtigung des Gebäudes ermittelt (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV); die marktüblich zu berücksichtigenden Freilegungskosten und weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen den Verkehrswert.
- Aufgeschobene Freilegung. Das Gebäude kann – etwa aus rechtlichen Gründen, zum Beispiel wegen bestehender Nutzungsverhältnisse – erst zu einem späteren Zeitpunkt freigelegt werden. § 43 ImmoWertV unterscheidet dann drei Bausteine, die nicht miteinander vermengt werden dürfen:
- den nutzungsabhängigen Bodenwert, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ermittelt wird, soweit dies marktüblich ist (§ 43 Abs. 1),
- den Vorteil der späteren Nutzbarkeit: die abgezinste Differenz zwischen dem Bodenwert ohne das Liquidationsobjekt und dem nutzungsabhängigen Bodenwert, berücksichtigt als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal, soweit marktüblich (§ 43 Abs. 2),
- die Freilegungskosten, abgezinst bis zum Zeitpunkt der Freilegung und ebenfalls als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt, soweit marktüblich (§ 43 Abs. 2).
- Freilegung langfristig nicht zu erwarten. Ist auf längere Sicht nicht mit einer Freilegung zu rechnen, wird der Bodenwert ebenfalls unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ermittelt, soweit dies marktüblich ist (§ 43 Abs. 1 ImmoWertV). Die Berücksichtigung eines abgezinsten Vorteils späterer Nutzbarkeit nach § 43 Abs. 2 ist für die aufgeschobene Freilegung geregelt.
- Alt, aber noch wirtschaftlich nutzbar. Dann liegt kein Liquidationsobjekt vor. Bewertet wird das Grundstück mit dem Gebäude, unter Berücksichtigung von Zustand, Restnutzungsdauer und Marktverhältnissen (§ 6 ImmoWertV, siehe oben).
Welche Fallgestaltung vorliegt, ist eine Frage der sachverständigen Würdigung im Einzelfall. Für den Verkauf ist sie wichtig, weil Käufer je nach Fall sehr unterschiedlich kalkulieren.
Wie der Wert eines Grundstücks mit Abrisshaus ermittelt wird
Maßgeblich ist der Verkehrswert: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch, BauGB). Bei einem Liquidationsobjekt mit alsbaldiger Freilegung spielen diese Bausteine eine Rolle:
| Baustein | Was dazugehört | Grundlage |
|---|---|---|
| Bodenwert ohne Gebäude | Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, angepasst an Größe, Zuschnitt, Lage und zulässige Nutzung des konkreten Grundstücks | § 40 Abs. 1 ImmoWertV, § 196 BauGB |
| Freilegungskosten, soweit marktüblich zu berücksichtigen | Abbruch, Entsorgung, gegebenenfalls Schadstoffsanierung, Sicherung angebauter Nachbargebäude | § 8 Abs. 3 ImmoWertV |
| Weitere besondere Merkmale | Bodenverunreinigungen, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen wie Wegerechte oder Baulasten | § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 und 6 ImmoWertV |
| Marktlage | Was Käufer in dieser Lage für vergleichbare Grundstücke tatsächlich zahlen | § 194 BauGB |
Schematische Darstellung ohne Zahlen. Die Bausteine werden nicht schematisch miteinander verrechnet; ob und in welcher Höhe Abschläge anzusetzen sind, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks und dem jeweiligen Grundstücksmarkt ab.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Grundstückswert
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden einer Zone. In bebauten Gebieten werden sie mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Für Nordrhein-Westfalen sind sie über BORIS.NRW abrufbar, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse. Wie Sie dort vorgehen, zeigt unser Beitrag Bodenrichtwerte in NRW; den Begriff erklärt das Lexikon: Bodenrichtwert.
Ihr Grundstück kann vom Richtwertgrundstück erheblich abweichen – in Größe, Zuschnitt, Erschließung, Baulasten oder zulässiger Bebauung. Richtwert mal Fläche ist deshalb nur eine erste Orientierung. Bei einem Grundstück mit Abrisshaus kommen die Freilegungskosten und weitere grundstücksbezogene Merkmale als eigene Bewertungsfragen hinzu.
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Sanieren, abreißen oder so verkaufen?
Meist lautet die Frage nicht „Abriss ja oder nein“, sondern: Wer übernimmt welchen Schritt?
| Weg | Was dafür spricht | Was Sie bedenken sollten |
|---|---|---|
| Verkauf mit dem vorhandenen Haus | Keine Vorleistung; der Käufer plant nach eigenen Vorstellungen. | Der Käufer kalkuliert Abbruch, Entsorgung und Unsicherheiten selbst in sein Angebot ein. |
| Abriss vor dem Verkauf | Käufer sehen ein freies Grundstück; Fragen zur Bausubstanz entfallen. | Sie finanzieren vor, sind Bauherr und Veranlasser und tragen das Risiko unerwarteter Funde; je nach Gebäude und Lage sind Anzeigen oder Genehmigungen nötig (siehe unten). |
| Sanierung vor dem Verkauf | Kann sinnvoll sein, wenn das Gebäude doch noch wirtschaftlich nutzbar ist. | Ist das Gebäude tatsächlich wirtschaftlich nicht mehr nutzbar, spricht das gegen eine Sanierung – die Wirtschaftlichkeit sollte vorher fachlich geprüft werden. |
Grob überschlagen können Sie das mit unserem Sanierungsrechner; Studien dazu fasst der Faktencheck Sanieren oder verkaufen zusammen. Ist das Haus sanierungsbedürftig, aber noch nutzbar, passt der Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen besser.
Abriss in NRW: Anzeige, Genehmigung und was in Köln hinzukommt
Die Landesbauordnung regelt die Beseitigung von Gebäuden in § 62 Abs. 3 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018, Fassung vom 01.09.2026):
- Verfahrensfrei ist unter anderem die Beseitigung freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3. Welche Gebäudeklasse vorliegt, ergibt sich aus § 2 Abs. 3 BauO NRW (unter anderem Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten).
- Anzeigepflichtig ist die Beseitigung im Übrigen: Sie ist der Bauaufsichtsbehörde mindestens einen Monat vorher in Textform anzuzeigen.
- Bei nicht freistehenden Gebäuden – beispielsweise Doppelhaushälften oder Reihenhäusern – sind die besonderen Anforderungen des § 62 Abs. 3 BauO NRW zu beachten. Soweit gesetzlich erforderlich, muss eine hierzu berechtigte Person beurteilen und im erforderlichen Umfang nachweisen, dass angrenzende Gebäude während und nach dem Abbruch standsicher bleiben. Die gesetzliche Ausnahme für Anbauten an verfahrensfreie Gebäude ist zu berücksichtigen. Soweit notwendig, ist die Beseitigung durch eine qualifizierte Tragwerksplanerin oder einen qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.
Die vollständige Beseitigung eines Gebäudes ist vom teilweisen Abbruch zu unterscheiden: Nach den Hinweisen der Stadt Köln kann ein teilweiser Abbruch eine baugenehmigungspflichtige Änderung des Gebäudes darstellen. Ob ein Abriss verfahrensfrei, nur anzeigepflichtig oder genehmigungsbedürftig ist, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen, sondern nur für das konkrete Gebäude und Vorhaben.
Unabhängig vom bauordnungsrechtlichen Verfahren gelten weitere Vorschriften gesondert. Die Stadt Köln nennt auf ihrer Seite zur Beseitigung von Gebäuden (Stand 07.09.2026) unter anderem: Anzeige digital über das Bauportal.NRW, Arbeitsbeginn frühestens einen Monat nach Bestätigung der Vollständigkeit, Baudenkmäler nur mit Erlaubnis; ob Sanierungsgebiete, Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren betroffen sind, prüft die Bauherrschaft selbst. Für die Beseitigung von Wohnraum ist nach der städtischen Wohnraumschutzsatzung (in Kraft seit 01.07.2026) grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich. Hinzu kommen umweltrechtliche Pflichten, etwa zum Boden- und Artenschutz.
Im Rhein-Erft-Kreis ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde zuständig; ob dort eigene Satzungen gelten, erfahren Sie beim örtlichen Bauamt. Die Kölner Regeln lassen sich nicht übertragen.
Asbest und andere Schadstoffe: Was Verkäufer wissen sollten
In älteren Gebäuden können Asbest und weitere Schadstoffe verbaut sein, die beim Abbruch freigesetzt werden. Was im konkreten Haus steckt, zeigt erst eine Untersuchung. Zwei Pflichtenkreise sind dabei zu trennen: die Pflichten beim Abbruch und die Pflichten gegenüber dem Käufer.
Beim Abbruch: Informationspflicht des Veranlassers
- § 5a Gefahrstoffverordnung (GefStoffV): Wer Tätigkeiten an einem Gebäude veranlasst, etwa Abbruch- oder Sanierungsarbeiten, muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Arbeiten die ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen und dafür zumutbaren Aufwand betreiben. Nach § 5a Abs. 2 Gefahrstoffverordnung ist bei Gebäuden mit einem Baujahr zwischen 1993 und 1996 grundsätzlich das Datum des Baubeginns an das ausführende Unternehmen zu übermitteln. Ist dieses Datum nicht bekannt, genügt die Angabe des Baujahrs. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 oder nach 1996 reicht die Baujahresangabe aus. Das gilt auch für private Haushalte. Lassen Sie vor dem Verkauf abreißen, sind in der Regel Sie Veranlasser; reißt der Käufer nach dem Erwerb ab, ist er es.
- Fachgerechte Ausführung: Für Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen gilt die Technische Regel für Gefahrstoffe TRGS 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten“; sie gehören in die Hände qualifizierter Fachbetriebe.
Beim Verkauf: Offenbarungspflichten gegenüber dem Käufer
Davon zu trennen ist die Frage, was Sie dem Käufer mitteilen müssen. Eine allgemeine Pflicht, das Gebäude vor dem Verkauf auf Schadstoffe untersuchen zu lassen, besteht nicht; ebenso wenig muss vor jedem Verkauf ein Schadstoffgutachten eingeholt werden. Entscheidend ist, was Sie wissen: Bekannte Schadstoffe, Schäden oder Altlasten sollten Sie offenlegen. Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Was das im Einzelnen bedeutet, lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf: Was Verkäufer offenlegen müssen; Fragen zum Kaufvertrag klären Sie mit dem Notariat oder einer Rechtsanwaltskanzlei. Eine freiwillige Schadstofferkundung kostet Geld, kann Käufern aber eine Kalkulationsgrundlage geben; ob sie sich lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
Was darf nach dem Abriss gebaut werden?
Für viele Käufer ist das die entscheidende Frage – und damit auch für den Preis. Vorab ein wichtiger Grundsatz: Ein bisher vorhandenes oder genehmigtes Wohnhaus bedeutet nicht automatisch, dass nach seinem vollständigen Abriss ein gleichartiger oder größerer Neubau zulässig ist. Maßgeblich ist das Bauplanungsrecht des Baugesetzbuchs:
- Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB): Enthält der Plan mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
- Einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB): Erfüllt ein Bebauungsplan diese Anforderungen nicht, richtet sich die Zulässigkeit im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.
- Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB): Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen; die Erschließung muss gesichert sein.
- Außenbereich (§ 35 BauGB): Nicht privilegierte Vorhaben können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Die erleichterte Neuerrichtung eines Wohngebäudes an gleicher Stelle knüpft unter anderem an eine längere Eigennutzung durch den Eigentümer und an den Eigenbedarf seiner Familie an (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB).
Gerade im Außenbereich sollten Sie deshalb vor einem Abriss sorgfältig und möglichst verbindlich klären lassen, ob und was danach wieder gebaut werden darf.
Prüfen Sie außerdem das Baulastenverzeichnis: Baulasten wirken auch gegenüber künftigen Eigentümern (§ 85 BauO NRW); Auskunft erteilt die Bauaufsichtsbehörde. Die Stadt Köln bietet dafür auch den Online-Dienst „Baulasten Online“ an.
Mögliche Bebauung ist noch kein gesichertes Baurecht
Dass mehr gebaut werden könnte, ist eine Chance – aber kein Wert, der ohne Weiteres in den Preis eingeht. Nach § 11 ImmoWertV sind künftige Änderungen des Grundstückszustands nur zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind; Wartezeit und Realisierungsrisiko sind angemessen einzubeziehen.
Verbindlicher wird eine Frage durch einen Vorbescheid: Vor Einreichung des Bauantrags entscheidet die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag über einzelne Fragen des Bauvorhabens. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden (§ 77 Abs. 1 BauO NRW). Kosten, Zeitbedarf und das Risiko eines negativen Bescheids sollten Sie gegen den Nutzen für die Vermarktung abwägen.
Bebauungsanalyse: Entwicklungsmöglichkeiten vor dem Verkauf prüfen
Bei einem Grundstück mit älterem Gebäude kann es sinnvoll sein, die planungsrechtlichen Entwicklungsmöglichkeiten vor dem Verkauf näher untersuchen zu lassen. Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir, ob eine ergänzende Bebauungsanalyse zweckmäßig ist. Bei Bedarf können qualifizierte Planungsfachleute hinzugezogen werden. Umfang und Kosten sind gesondert zu vereinbaren. Eine solche Untersuchung ersetzt weder einen verbindlichen Bauvorbescheid noch eine Baugenehmigung. Mehr dazu auf unserer Seite Grundstück verkaufen: Bebauungsanalyse.
Was ist auf Ihrem Grundstück möglich?
Vor dem Verkauf lohnt der Blick darauf, was Käufer auf Ihrem Grundstück bauen könnten. Wie wir Grundstücke vermarkten und wann eine Bebauungsanalyse in Betracht kommt, lesen Sie auf unserer Seite zum Grundstücksverkauf.
Wer Grundstücke mit Abrisshaus kauft – und wie Käufer rechnen
Jede Käufergruppe rechnet anders:
- Private Bauherren rechnen Kaufpreis, Abbruch und Neubau zu einem Gesamtbudget zusammen, das ihre Bank finanzieren muss. Was sie wissen wollen, beschreibt die Seite Grundstück an private Bauherren verkaufen.
- Bauträger und Projektentwickler rechnen vom geplanten Projekt rückwärts. Wann sich dieser Weg anbietet und welche Vertragspunkte wichtig sind, lesen Sie unter Grundstück oder altes Haus an einen Bauträger verkaufen.
- Käufer, die den Bestand erhalten wollen, etwa mit eigenem Sanierungskonzept, sehen im Gebäude manchmal mehr als einen Abbruchposten.
Für die Preisfindung bedeutet das: Was ein Käufer nicht einschätzen kann – Abbruchkosten, Schadstoffe, Baurecht, Baulasten –, berücksichtigt er mit einem Sicherheitsabstand. Pauschale Abschläge lassen sich dafür nicht seriös nennen. Je mehr dieser Fragen vor der Vermarktung beantwortet sind, desto besser lassen sich Angebote vergleichen – ein bestimmter Preis lässt sich daraus nicht ableiten.
Steuerliche Fragen, etwa zur Grunderwerbsteuer, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; siehe Fachpartner Steuerberatung.
Energieausweis beim Verkauf eines Abrisshauses
Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Auch beim Verkauf eines Grundstücks mit einem zum Abriss vorgesehenen Gebäude sollte die Energieausweispflicht vor der Vermarktung geprüft werden. Nach § 80 Abs. 3 und 4 GModG besteht bei einem in den gesetzlichen Anwendungsbereich fallenden Gebäude grundsätzlich eine Pflicht zur Ausstellung beziehungsweise Vorlage eines Energieausweises. Eine allgemeine Ausnahme allein wegen der Absicht des Käufers, das Gebäude abzureißen, ist nicht ausdrücklich geregelt. Allerdings sind der Anwendungsbereich nach § 2 GModG und die gesetzlichen Ausnahmen, insbesondere nach § 79 Abs. 4 GModG, zu beachten. Ob im konkreten Fall ein Energieausweis erforderlich ist, sollte bei Zweifeln fachlich geklärt werden.
Geregelt ist auch der Ablauf: Grundsätzlich ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen – spätestens dann, wenn dieser dazu auffordert. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Mehr im Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz und Hausverkauf und im Lexikon: Energieausweis.
Checkliste: Was Sie vor dem Verkauf zusammentragen sollten
- Bodenrichtwert für Ihre Zone über BORIS.NRW abrufen – als Orientierung, nicht als Preis.
- Planungsrechtliche Lage klären: Gibt es einen qualifizierten oder einfachen Bebauungsplan, liegt das Grundstück im Innen- oder im Außenbereich?
- Baulastenauskunft bei der Bauaufsicht einholen.
- Bauakte, Baujahr und Hinweise auf Schadstoffe zusammenstellen, etwa frühere Untersuchungen.
- Nutzungen und Bindungen prüfen: Mietverhältnisse, Wohnrechte, Denkmalschutz, Satzungen der Gemeinde.
- Energieausweispflicht vor der Vermarktung prüfen, solange das Gebäude steht.
Welche Unterlagen beim Verkauf generell gebraucht werden, zeigt die Unterlagen-Checkliste.
Was wir übernehmen – und was nicht
Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient einer ersten Orientierung und ersetzt weder ein schriftliches Verkehrswertgutachten noch eine verbindliche Prüfung von Abrisskosten, Schadstoffbelastungen oder möglichem Baurecht. Danach besprechen wir mit Ihnen, ob ein Verkauf mit Bestand, nach einem Abriss oder an eine bestimmte Käufergruppe naheliegt. Wie wir den Verkauf planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick über alle Leistungen gibt Immobilie verkaufen. Wird ein belastbarer Wert gegenüber Dritten benötigt, etwa in einer Erbengemeinschaft, erstellt Alexander Motyl als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten – mehr dazu unter Immobiliengutachter Köln und im Lexikon: ImmoWertV.
Ob abgerissen und neu gebaut werden darf und welche Schadstoffe im Gebäude stecken, klären Bauaufsicht, Planungsfachleute und Schadstoffsachverständige; Rechtsfragen zum Kaufvertrag Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Rechts- und Steuerberatung erbringen wir nicht.
Häufige Fragen zum Grundstück mit Abrisshaus
Was ist ein Grundstück mit Abrisshaus wert?
Das lässt sich nur für das konkrete Grundstück sagen. Ist das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr nutzbar und ist seine alsbaldige Freilegung zu erwarten, kann ein Liquidationsobjekt im Sinne der ImmoWertV vorliegen. Wesentlicher Ausgangspunkt ist dann der Bodenwert ohne Berücksichtigung des Gebäudes; die marktüblich zu berücksichtigenden Freilegungskosten und weitere besondere Merkmale wie Baulasten oder Bodenverunreinigungen beeinflussen den Verkehrswert. Kann das Gebäude erst später freigelegt werden oder ist es noch wirtschaftlich nutzbar, gelten andere Bewertungsregeln.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf abreißen?
Nein. Sie können das Grundstück mit dem Gebäude verkaufen; dann kalkuliert der Käufer Abbruch und Entsorgung selbst. Ein Abriss vor dem Verkauf bedeutet, dass Sie die Kosten vorfinanzieren, die Pflichten als Bauherr und Veranlasser übernehmen und je nach Gebäude und Lage weitere Genehmigungen benötigen. Im Außenbereich sollten Sie vor einem Abriss sorgfältig klären lassen, ob danach wieder gebaut werden darf.
Brauche ich für den Abriss in NRW eine Genehmigung?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Nach § 62 Abs. 3 BauO NRW ist unter anderem die Beseitigung freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 verfahrensfrei; im Übrigen ist die Beseitigung der Bauaufsichtsbehörde mindestens einen Monat vorher in Textform anzuzeigen. Bei nicht freistehenden Gebäuden sind die besonderen Anforderungen des § 62 Abs. 3 BauO NRW zu beachten: Soweit gesetzlich erforderlich, muss eine hierzu berechtigte Person beurteilen und im erforderlichen Umfang nachweisen, dass angrenzende Gebäude während und nach dem Abbruch standsicher bleiben; soweit notwendig, ist die Beseitigung durch eine qualifizierte Tragwerksplanerin oder einen qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen. Ein teilweiser Abbruch kann nach den Hinweisen der Stadt Köln eine baugenehmigungspflichtige Änderung sein. Unabhängig davon können Denkmalschutz, Satzungen oder in Köln die Wohnraumschutzsatzung eine eigene Genehmigung erfordern.
Brauche ich für ein Abrisshaus einen Energieausweis?
Das sollte vor der Vermarktung geprüft werden. Nach § 80 Abs. 3 und 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) besteht beim Verkauf eines Gebäudes, das in den gesetzlichen Anwendungsbereich fällt, grundsätzlich eine Pflicht zur Ausstellung beziehungsweise Vorlage eines Energieausweises. Eine allgemeine Ausnahme allein wegen der Abrissabsicht des Käufers ist nicht ausdrücklich geregelt; zu beachten sind aber der Anwendungsbereich nach § 2 GModG und die gesetzlichen Ausnahmen, insbesondere nach § 79 Abs. 4 GModG. Bei Zweifeln sollte die Frage fachlich geklärt werden.
Muss ich Asbest oder andere Schadstoffe beim Verkauf offenlegen?
Bekannte Mängel, Schadstoffe oder Altlasten sollten Sie offenlegen; ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Eine allgemeine Pflicht, das Gebäude vor dem Verkauf auf Schadstoffe untersuchen oder ein Schadstoffgutachten erstellen zu lassen, besteht nicht. Davon zu trennen ist die Informationspflicht nach § 5a Gefahrstoffverordnung (GefStoffV): Wer Abbruch- oder Sanierungsarbeiten veranlasst, muss dem ausführenden Unternehmen die ihm vorliegenden Informationen zu vorhandenen oder vermuteten Gefahrstoffen schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen. Anzugeben ist das Baujahr; bei Gebäuden mit Baujahr zwischen 1993 und 1996 grundsätzlich das Datum des Baubeginns, sofern es bekannt ist.
Darf auf dem Grundstück nach dem Abriss neu gebaut werden?
Das richtet sich nach dem Bauplanungsrecht: bei einem qualifizierten Bebauungsplan nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB), bei einem einfachen Bebauungsplan im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB), im unbeplanten Innenbereich nach dem Einfügen in die nähere Umgebung (§ 34 BauGB) und im Außenbereich nach den engen Regeln des § 35 BauGB. Ein bisher vorhandenes oder genehmigtes Wohnhaus bedeutet nicht automatisch, dass nach seinem vollständigen Abriss ein gleichartiger oder größerer Neubau zulässig ist. Einzelne Fragen lassen sich vor dem Bauantrag mit einem Vorbescheid nach § 77 BauO NRW verbindlich klären.
Grundstück mit Altbestand bewerten lassen
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Hauptstraße 19–21, 50226 Frechen. Rechts- und Steuerberatung erbringen wir nicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 6, 8, 11, 40, 43 – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026
- Baugesetzbuch (BauGB) §§ 30, 34, 35, 194, 196 – https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/, geprüft 06.11.2026
- Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) §§ 2, 62, 77, 85, Fassung vom 01.09.2026 – https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, geprüft 06.11.2026
- Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) § 5a – https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/__5a.html, geprüft 06.11.2026
- TRGS 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten“ – https://www.baua.de/DE/Angebote/Regelwerk/TRGS/TRGS-519, geprüft 06.11.2026
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) §§ 2, 79, 80 – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/, geprüft 06.11.2026
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 444 – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, geprüft 06.11.2026
- Stadt Köln: Beseitigung von Gebäuden und Anlagen (Stand 07.09.2026) – https://www.stadt-koeln.de/service/produkt/beseitigung-von-gebaeuden-anlagen; Baulastenverzeichnis (Stand 07.09.2026); Wohnraumschutzsatzung vom 29.06.2026 – geprüft 06.11.2026
- BORIS.NRW – https://www.boris.nrw.de/, geprüft 06.11.2026
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Maßgeblich sind die Verhältnisse des einzelnen Grundstücks und die Entscheidung der zuständigen Behörden.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)