Pflegeimmobilien kaufen oder verkaufen: was Anleger und Eigentümer wissen sollten
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Pflegeimmobilien werden häufig als Kapitalanlage angeboten. Bevor Sie kaufen oder verkaufen, sollten Sie verstehen, wie diese Immobilien funktionieren, wovon der Ertrag abhängt und welche Risiken bestehen. Als Immobilienmakler und Sachverständigenbüro bewerten und vermitteln wir Pflegeapartments und prüfen mit Ihnen die Unterlagen.
Eine Pflegeimmobilie ist meist ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung, das als Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist. Ein Betreiber pachtet die Einrichtung und zahlt die vereinbarte Pacht bzw. Miete; die Eigentümer nutzen das Apartment nicht selbst. Ertrag und Risiko hängen vor allem vom Betreiber, vom Vertrag und vom Zustand der Einrichtung ab.
Wir geben keine Anlage- oder Steuerberatung. Ob eine Pflegeimmobilie zu Ihrer Vermögensplanung passt, besprechen Sie bitte mit Ihrer Bank bzw. Ihrer Steuerberatung.
So funktioniert eine Pflegeimmobilie
Eigentum
Sie erwerben in der Regel Teileigentum an einem Apartment und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum der Einrichtung. Die Rechte und Pflichten regelt die Teilungserklärung.
Lexikon: TeilungserklärungBetreiber und Vertrag
Der Betreiber pachtet die gesamte Einrichtung, häufig langfristig. Der Vertrag legt Höhe und Anpassung der Pacht sowie die Verteilung der Instandhaltung fest.
Ertrag
Die Pacht bzw. Miete zahlt der Betreiber, nicht der Bewohner. Fällt der Betreiber aus, ist der Ertrag gefährdet, bis ein neuer Betreiber gefunden ist.
Verwaltung
Den laufenden Betrieb organisiert der Betreiber; die Gemeinschaft der Eigentümer wird von einer Verwaltung betreut. Für Sie als Eigentümer ist der Aufwand meist geringer als bei einer vermieteten Wohnung.
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: nüchtern betrachtet
Was für eine Pflegeimmobilie sprechen kann
- ein Betreiber als Vertragspartner statt vieler Mieter
- geringer Verwaltungsaufwand für die Eigentümer
- der Bedarf an Pflegeplätzen hängt von der demografischen Entwicklung ab
Welche Risiken Sie kennen sollten
- Zahlungsausfall bei Schwierigkeiten oder Insolvenz des Betreibers
- Abhängigkeit von einem einzigen Betreiber und Standort
- kleiner Käuferkreis beim Wiederverkauf
- Kosten für Instandhaltung je nach Vertrag
- gesetzliche Anforderungen an Pflegeeinrichtungen können Umbauten erfordern
- kein Anspruch auf Eigennutzung; ein Belegungsrecht ist keine Platzgarantie
Was Sie vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie prüfen sollten
- Betreiber: Erfahrung, wirtschaftliche Lage, Belegung der Einrichtung
- Pacht- bzw. Mietvertrag: Laufzeit, Anpassung, Regelung der Instandhaltung
- Kaufpreis im Verhältnis zur vereinbarten Pacht
- Zustand der Einrichtung und absehbarer Investitionsbedarf
- Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagen
- Kaufnebenkosten und steuerliche Fragen mit der Steuerberatung klären
Pflegeimmobilie verkaufen: wie wir vorgehen
Pflegeapartments werden vor allem an Kapitalanleger verkauft. Für einen begründeten Angebotspreis zählen die vereinbarte Pacht, die Restlaufzeit des Vertrags, der Betreiber und der Zustand der Einrichtung. Wir ermitteln den Wert nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), stellen die Unterlagen zusammen und sprechen gezielt Anleger an.
- Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren
- Zusammenstellung von Pachtvertrag, Teilungserklärung, Protokollen und Abrechnungen
- Ansprache von Kapitalanlegern und Abstimmung mit Verwaltung und Betreiber
- Begleitung bis zum Notartermin
Vorab rechnen: Ertragswertrechner · Begriff: Ertragswertverfahren · Ablauf: Immobilie verkaufen · COLOGNE-Strategie
Haus verkaufen wegen Pflegeheim
Sie möchten nicht in eine Pflegeimmobilie investieren, sondern das Haus eines Angehörigen verkaufen, weil ein Umzug ins Pflegeheim ansteht? Dafür haben wir einen eigenen Leitfaden.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
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Alle Referenzen · Erfolgsgeschichten
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Alle Titel und Qualifikationen
- Wirtschaftsjurist LL.M.
- Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien) – DIAZert, DAkkS-akkreditiert · Zert.-Nr. DIA-IB-685
- Recognised European Valuer (REV) – TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations · REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 für komplexe Wohngebäude und gewerbliche Objekte · PC25416-00030
- Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für Mieten und Pachten
- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
- Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg)
- Geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA)
- Projektmanager Level D der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement (GPM)
Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Meist ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung, das als Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist. Ein Betreiber pachtet die Einrichtung und zahlt die vereinbarte Pacht bzw. Miete an die Eigentümer.
Wer zahlt bei einer Pflegeimmobilie die Miete?
Die Pacht bzw. Miete zahlt der Betreiber der Einrichtung, nicht der einzelne Bewohner. Deshalb sind die wirtschaftliche Lage des Betreibers und der Vertrag für den Ertrag entscheidend.
Welche Risiken hat eine Pflegeimmobilie?
Zu den Risiken zählen Zahlungsschwierigkeiten oder die Insolvenz des Betreibers, die Abhängigkeit von einem Betreiber und Standort, ein kleiner Käuferkreis beim Wiederverkauf, Instandhaltungskosten je nach Vertrag und Umbauten wegen gesetzlicher Anforderungen. Eine bestimmte Rendite kann niemand zusagen.
Kann ich in meine Pflegeimmobilie selbst einziehen?
Einen Anspruch auf Eigennutzung haben Eigentümer in der Regel nicht. Manche Verträge sehen ein bevorzugtes Belegungsrecht vor; ein freier Platz zum gewünschten Zeitpunkt ist damit aber nicht garantiert. Maßgeblich ist der konkrete Vertrag.
Wie wird eine Pflegeimmobilie bewertet?
In der Regel nach dem Ertragswertverfahren: Grundlage sind die nachhaltig erzielbare Pacht, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Hinzu kommen Betreiber, Vertragslaufzeit und Zustand der Einrichtung.
Helfen Sie beim Verkauf einer Pflegeimmobilie?
Ja. Wir ermitteln den Wert, stellen die Unterlagen zusammen, sprechen Kapitalanleger an und begleiten den Verkauf bis zum Notartermin. Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Sie möchten eine Pflegeimmobilie kaufen oder verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Vertrag, Betreiber und Wert – bevor Sie entscheiden.
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