Teilverkauf der Immobilie: Lohnt sich das – und welche Alternativen gibt es?

Der Einmalbetrag ist leicht zu verstehen, die Kosten verteilen sich dagegen über viele Jahre. Diese Positionen gehören in jede Rechnung:

Zwei Modelle beim späteren Gesamtverkauf: Serviceentgelt oder Mindesterlös

Die Verbraucherzentrale NRW beschreibt den Mindesterlös als Alternative zum Serviceentgelt. Nicht jeder Anbieter verwendet eines der beiden Modelle, und die Positionen fallen nicht in jedem Vertrag nebeneinander an. Maßgeblich sind allein die Regelungen Ihres Vertrags (Angaben: Verbraucherzentrale NRW, Stand 19.01.2026).

Modellrechnung (fiktiv – kein Angebot, kein Marktwert)

Die Rechnung zeigt, welche Beträge über die Jahre zusammenkommen können. Alle Werte sind Annahmen; tatsächliche Sätze und Bedingungen unterscheiden sich je nach Anbieter und Vertrag.

Variante Mindesterlös statt Serviceentgelt: Bei einem Mindesterlös von 117 % auf den ursprünglich gezahlten Anteilskaufpreis von 80.000 € erhielte der Anbieter beim Gesamtverkauf mindestens 93.600 €. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € entspräche sein rechnerischer Anteil von 20 % nur 80.000 €; die Differenz von 13.600 € ginge zu Lasten Ihres Erlösanteils. Erst ab einem Verkaufspreis von 468.000 € läge der rechnerische Anteil über dem Mindesterlös.

Beide Werte verstehen sich vor weiteren Kosten und ohne Abzug der bereits gezahlten Nutzungsentgelte. Die beiden Modelle sind Alternativen und dürfen nicht zusammengerechnet werden.

Nicht enthalten: Anpassungen des Nutzungsentgelts nach einer Festschreibung, Instandhaltung und Modernisierung, Grundsteuer, Versicherungen, Notar- und Grundbuchkosten, Bewertungskosten, Kosten des späteren Gesamtverkaufs, Steuern sowie eine Wertveränderung der Immobilie.

So ist die Rechnung zu lesen: Sie zeigt Entgelte, keinen Verlust. Ob ein Teilverkauf wirtschaftlich passt, hängt auch davon ab, wofür und wie lange Sie die Auszahlung nutzen, wie lange Sie in der Immobilie wohnen und wie sich ihr Wert entwickelt. Vergleichen Sie Angebote deshalb über die gesamte erwartete Laufzeit und mit den Alternativen weiter unten.

Der Nießbrauch sichert, dass Sie die Immobilie weiter nutzen dürfen. Wie gut er Sie schützt, hängt nicht vom Prospekt ab, sondern von Eintragung, Rang und den übrigen Rechten im Grundbuch. Lassen Sie sich diese Punkte vom Notariat vor der Beurkundung erläutern.

Eintragung und Rang im Grundbuch

Ein Nießbrauch an einem Grundstück entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie, an welchem Anteil er eingetragen wird – am verkauften Anteil oder an der ganzen Immobilie – und an welcher Rangstelle. Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge bzw. dem Tag der Eintragung (§ 879 Abs. 1 BGB). Ein Rangvorbehalt kann es erlauben, später ein anderes Recht mit Vorrang vor dem Nießbrauch einzutragen (§ 881 BGB). Fragen Sie deshalb ausdrücklich, ob ein solcher Vorbehalt vorgesehen ist.

Bestehende und neu bestellte Grundschulden

Stehen Grundschulden im Rang vor dem Nießbrauch, etwa für ein noch laufendes Darlehen, kann ein Gläubiger aus diesem Recht die Zwangsversteigerung betreiben. Klären Sie, ob bestehende Grundschulden abgelöst werden oder im Rang hinter den Nießbrauch zurücktreten, und ob nach dem Teilverkauf neue Grundschulden mit Vorrang eingetragen werden dürfen.

Finanzierung des Anbieters

Ein Miteigentümer kann seinen Anteil grundsätzlich selbst mit einer Grundschuld belasten (§§ 1114, 1192 Abs. 1 BGB). Fragen Sie, ob der Anbieter den Erwerb oder seinen Geschäftsbetrieb über Grundschulden auf seinem Anteil finanzieren darf und ob solche Grundschulden vor oder hinter Ihrem Nießbrauch stehen.

Zahlungsverzug, Zwangsversteigerung und Insolvenz

• Eigener Zahlungsverzug: Welche Folgen ein Rückstand beim Nutzungsentgelt hat, regelt der Vertrag. Die Verbraucherzentrale NRW nennt Räumung und Zwangsversteigerung als mögliche Folgen.
• Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger: Betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung, kommt es auf den Rang an: Rechte, die dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen, bleiben grundsätzlich bestehen; nachrangige Rechte können mit dem Zuschlag erlöschen (§§ 44, 52, 91 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG).
• Wertersatz: Erlischt ein Nießbrauch durch den Zuschlag, kann an seine Stelle ein gesetzlicher Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös treten, beim Nießbrauch in Form einer Geldrente (§ 92 ZVG). Dieser Anspruch ersetzt nicht die gesicherte Nutzung der Wohnung. Ob und in welcher Höhe er tatsächlich bedient wird, hängt unter anderem vom Erlös und vom Rang ab; eine vollständige Auszahlung ist nicht sicher.
• Insolvenz des Anbieters: Eine Insolvenz des Anbieters führt nicht automatisch zum Verlust Ihres Nießbrauchs. Sein Anteil gehört dann zur Insolvenzmasse, und eine Vereinbarung, die die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließt, hat im Insolvenzverfahren keine Wirkung (§ 84 Abs. 2 Insolvenzordnung, InsO). Der Insolvenzverwalter kann also die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und die Teilungsversteigerung betreiben.
• Teilungsversteigerung durch den Insolvenzverwalter: In dieser Teilungsversteigerung sind die dinglichen Rechte, die den Miteigentumsanteil des Schuldners belasten oder mitbelasten, bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen (§ 182 Abs. 1 ZVG) und bleiben damit bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Der Bundesgerichtshof hat das bestätigt; im entschiedenen Fall wäre der eingetragene Nießbrauch bestehen geblieben (BGH, Beschluss vom 26.04.2012 – V ZB 181/11). Eine Versteigerung des ganzen Grundstücks aus seinem Verwertungsrecht nach den Vorschriften über die Insolvenzverwalterversteigerung kann der Verwalter danach nicht betreiben, wenn nur ein Anteil zur Masse gehört.
• Kein Automatismus: Aus dieser Rechtslage folgt kein pauschaler Schutz für jeden Fall. Ob Ihr Nießbrauch bestehen bleibt, hängt davon ab, an welchem Anteil er eingetragen ist, welchen Rang er hat, welche Grundschulden vorgehen und welche Art von Versteigerung betrieben wird.
• Vertragliche Zusagen: Zusagen, die nur im Vertrag stehen, etwa ein Rückkaufrecht, sind in einer Insolvenz in der Regel schwächer als Rechte, die im Grundbuch gesichert sind. Ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch kann auch im Insolvenzverfahren erfüllt werden (§ 106 Abs. 1 InsO). Ob ein Anspruch vormerkungsfähig ist und ob die konkrete Sicherung wirksam ist, müssen Notariat oder Anwaltskanzlei prüfen.

Ausschluss der Aufhebung – und seine Grenzen

Miteigentümer können vereinbaren, dass die Aufhebung der Gemeinschaft für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ist. Gegenüber einem späteren Erwerber des Anbieteranteils wirkt eine solche Vereinbarung nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Auch dann hat sie Grenzen: Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden (§ 749 Abs. 2 BGB); ein Gläubiger, der den Anteil aufgrund eines nicht nur vorläufig vollstreckbaren Titels gepfändet hat, kann sie ebenfalls verlangen (§ 751 Satz 2 BGB); im Insolvenzverfahren gilt § 84 Abs. 2 InsO.

Diese Punkte gehören vor der Unterschrift in die Prüfung durch Notariat oder Anwaltskanzlei. Wir erbringen keine Rechtsberatung.

Ob ein Teilverkauf passt, zeigt erst der Vergleich. Auch die Verbraucherzentrale NRW nennt mehrere Alternativen, darunter Bankdarlehen, Umkehrhypothek, Leibrente, Verkauf mit Mietvertrag und Verkauf mit Nießbrauch:

Welcher Weg wirtschaftlich passt, hängt von Ihrem Kapitalbedarf, Ihrer Lebensplanung und den Wünschen der Angehörigen ab. Wie wir einen Verkauf vorbereiten – auch mit Wohnrecht, Nießbrauch oder späterem Auszug –, beschreibt die COLOGNE-Strategie.

Ein halbes Haus verkaufen

Gehört Ihnen eine Immobilie gemeinsam mit anderen – etwa dem Ex-Partner oder Geschwistern –, können Sie Ihren Miteigentumsanteil grundsätzlich auch ohne deren Zustimmung verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB). Das ist eine andere Situation als der Teilverkauf an einen Anbieter. Einigen sich Miteigentümer gar nicht, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen.

Teilverkauf in der Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen Erben gemeinsam. Ein einzelner Miterbe kann nicht einen Anteil am Haus verkaufen, sondern nur seinen Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 BGB). Mehr: Erbengemeinschaft: Haus verkaufen und Erbteilsverkauf.

Einen Teil des Grundstücks verkaufen

Soll ein Teil des Gartens oder ein Bauplatz verkauft werden, muss das Grundstück vermessen und geteilt werden. Ob das möglich ist und was der Teil wert ist, klären Sie mit Vermessung, Bauaufsicht und Bewertung. Mehr: Grundstück verkaufen.

Ob beim Teilverkauf oder einem späteren Gesamtverkauf Steuern anfallen, hängt unter anderem von Nutzung und Haltedauer ab. Klären Sie das vor der Unterschrift mit Ihrer Steuerberatung; allgemeine Hinweise finden Sie unter Spekulationssteuer bei Immobilien.

Für die Maklerprovision gelten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses besondere Regeln (§§ 656a ff. BGB). Die §§ 656c und 656d BGB gelten aber nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Beim Teilverkauf an ein Unternehmen ist der Käufer in der Regel kein Verbraucher; dann greifen diese Regeln nicht.

Bei einem späteren Komplettverkauf an einen Verbraucher kommt es auf die Gestaltung an: Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, kann er von beiden nur Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, kann die andere Seite höchstens zur Zahlung der Hälfte verpflichtet werden; ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Eine hälftige Teilung ist also nicht in jedem Fall vorgeschrieben. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht.