Ein Grundstück lässt sich grundsätzlich teilen und in einzelnen Teilen verkaufen. Bei bebauten Grundstücken ist in Nordrhein-Westfalen dafür regelmäßig eine bauaufsichtliche Genehmigung oder eine gesetzlich vorgesehene Ausnahme erforderlich. Ob zusätzlich eine Teilungsvermessung notwendig ist, hängt insbesondere davon ab, wie die Fläche bereits im Liegenschaftskataster erfasst ist. Eine Grundstücksteilung allein schafft jedoch kein zusätzliches Baurecht. Ob sich der Verkauf in Teilen wirtschaftlich lohnt, hängt unter anderem von Bebaubarkeit, Erschließung, Teilungskosten und dem Wert des verbleibenden Grundstücks ab.
Kurz erklärt: Grundstücksteilung
Die Teilung eines Grundstücks ist die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene oder sonst erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll (§ 19 Abs. 1 Baugesetzbuch, BauGB). Man spricht von Realteilung. Davon zu unterscheiden sind die ideelle Teilung in Miteigentumsanteile und die Aufteilung in Wohnungseigentum per Teilungserklärung – beide schaffen kein zusätzliches Grundstück.
Teilen heißt nicht bebauen dürfen
Die Teilung eines Grundstücks schafft für sich genommen kein zusätzliches Baurecht. Ob auf einer neuen Teilfläche gebaut werden darf, richtet sich nach den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen und der gesicherten Erschließung. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans gelten grundsätzlich dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Bei einem einfachen Bebauungsplan ist die Zulässigkeit ergänzend nach § 34 oder § 35 BauGB zu beurteilen (§ 30 Abs. 3 BauGB). Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB, im Außenbereich nach § 35 BauGB. Zusätzlich sind die bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu beachten.
Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) trennt hier: Rohbauland ist für eine Bebauung bestimmt, die Erschließung aber noch nicht gesichert; baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar (§ 3 Abs. 3 und 4 ImmoWertV). Eine abgeteilte Gartenfläche ohne gesicherte Zufahrt ist also nicht ohne Weiteres ein Bauplatz. Ob eine Gemeinde zusätzlichen Wohnungsbau über das bisherige Planungsrecht hinaus zulassen kann, ist eine eigene Frage; hier geht es um die Teilung selbst.
Wer entscheidet, ob ein Grundstück geteilt werden darf?
Baugesetzbuch: Bebauungsplan und besondere Gebiete
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die seinen Festsetzungen widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB). Eine eigene Teilungsgenehmigung sieht das Baugesetzbuch dafür nicht vor. Anders ist es in zwei Sonderfällen: Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht die Teilung die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB), im Umlegungsgebiet die der Umlegungsstelle (§ 51 Abs. 1 BauGB).
Eine allgemeine Mindestgröße für Grundstücke gibt es nicht. Ein Bebauungsplan kann aber Mindestmaße für Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Ob das bei Ihnen der Fall ist, zeigt der Plan selbst.
Bauordnung NRW: die Teilungsgenehmigung nach § 7
Maßgeblich ist § 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der seit 01.09.2026 geltenden Fassung. Danach bedarf die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, „zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde“. Ohne Genehmigung ist die Teilung also nicht wirksam.
Eine Genehmigung ist nicht nötig, wenn die Teilung in einem öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren erfolgt oder Bund, Land oder eine Gebietskörperschaft beteiligt sind. Sie entfällt außerdem, wenn eine nach § 2 Vermessungs- und Katastergesetz NRW hierzu befugte Person – etwa ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur – auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans bescheinigt, dass die Teilung bauplanungs- und bauordnungsrechtlich unbedenklich ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW).
Zwei Dokumente sind dabei zu unterscheiden: Die Bescheinigung stellt die befugte Person aus; sie ersetzt in diesem Fall die Genehmigung. Das Zeugnis stellt dagegen die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag aus – es bestätigt, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, und steht einer Genehmigung gleich (§ 7 Abs. 1 Satz 4 und 5 BauO NRW).
Versagt werden darf die Genehmigung nur, wenn durch die Teilung Verhältnisse entstehen, die der Bauordnung, den darauf beruhenden Vorschriften oder den Festsetzungen des Bebauungsplans zuwiderlaufen (§ 7 Abs. 2 BauO NRW). Die Bauaufsichtsbehörde prüft also die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen – nicht, ob die Teilung für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist. In Köln wird der Antrag nach Angaben der Stadt über das Bauportal.NRW gestellt; beizufügen ist ein Lageplan, den ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erstellt.
Abstandsflächen
Die neue Grenze darf einem vorhandenen Gebäude nicht zu nahe kommen, denn Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen (§ 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW). Ihre Tiefe beträgt in der Regel 0,4 H, mindestens 3 m; bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 m (§ 6 Abs. 5 BauO NRW). Auf ein Nachbargrundstück dürfen sie sich nur erstrecken, wenn das öffentlich-rechtlich gesichert ist (§ 6 Abs. 2 Satz 3), in der Praxis durch eine Baulast.
Zufahrt und Erschließung
Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt dorthin hat, jeweils in für Feuerwehr und Rettungsdienst angemessener Breite (§ 4 Abs. 1 BauO NRW). Wohnwege, an denen nur Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig sind, müssen erst ab mehr als 50 m Länge befahrbar sein. Bei einer Teilung in vorderes und hinteres Grundstück ist die Zufahrt oft die entscheidende Frage. Einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde erschließt, gibt es nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB).
Baulast und Wegerecht: zwei Sicherungen, zwei Register
Liegt das hintere Grundstück nicht an der Straße, kann je nach Zufahrtssituation sowohl eine öffentlich-rechtliche Sicherung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als auch eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Eigentümern erforderlich sein. Welche Sicherungen nötig sind, richtet sich nach der konkreten Zufahrt.
| Baulast | Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht) | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 85 BauO NRW | § 1018 BGB |
| Wirkung | öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde | privates Recht des jeweiligen Eigentümers des begünstigten Grundstücks |
| Eingetragen im | Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde | Grundbuch |
| Typischer Inhalt | Zufahrt, Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück | Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht |
Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; Käufer und Banken fragen danach. Was im Grundbuch steht, erklärt unser Lexikon: Grundbuch. Eine bestehende Dienstbarkeit kann sich durch die Teilung vereinfachen: Teile außerhalb ihres Ausübungsbereichs werden von ihr frei (§ 1026 BGB).
Der Ablauf: vom Plan zum eigenen Grundstück
- Unterlagen sichten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft und – falls vorhanden – Bebauungsplan.
- Bebaubarkeit klären: Ist jede Teilfläche bebaubar und erschlossen? Einzelne Fragen beantwortet die Bauaufsicht auf Antrag verbindlich per Vorbescheid (§ 77 BauO NRW).
- Teilungsvermessung, falls nötig: Muss eine neue Flurstücksgrenze gebildet werden, vermisst ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde – in Köln die Stadt, im Rhein-Erft-Kreis der Kreis (§ 2 Vermessungs- und Katastergesetz NRW, VermKatG NRW). Die neuen Grenzen werden in einem Grenztermin festgestellt und in der Regel abgemarkt (§§ 19 bis 21 VermKatG NRW).
- Genehmigung, Bescheinigung oder Zeugnis: Teilungsgenehmigung der Bauaufsicht oder gesetzlich vorgesehene Unbedenklichkeitsbescheinigung durch eine hierzu befugte Person; gegebenenfalls Zeugnis der Bauaufsicht auf Antrag. Erforderliche Baulasten und sonstige Sicherungen parallel klären.
- Kataster und Grundbuch: Das neue Flurstück wird im Liegenschaftskataster gebildet und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen.
- Verkauf: notarieller Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB), Lastenfreistellung, Übergabe.
Wie lange das dauert, hängt von Vermessungsstelle, Behörde und Unterlagen ab. Feste Zeiten nennen wir deshalb nicht.
Geht es ohne Vermessung?
Das kann möglich sein, wenn die gewünschte Teilfläche bereits als eigenständiges Flurstück im Liegenschaftskataster erfasst ist. Muss dagegen erst eine neue Flurstücksgrenze gebildet werden, ist grundsätzlich eine Teilungsvermessung erforderlich. Für die Zusammenfassung mit benachbarten Grundstücken enthält § 2 Abs. 3 Grundbuchordnung eine besondere Regelung. Unabhängig davon können die bauaufsichtlichen Anforderungen nach § 7 BauO NRW gelten. Ob eine neue Vermessung nötig ist, klären Katasterbehörde oder Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.
Ein bebautes Grundstück teilen
Typisch sind ein Haus mit großem Garten, der als Bauplatz verkauft werden soll, oder ein Doppelhaus, dessen Hälften getrennte Grundstücke werden sollen. Die Bauaufsicht prüft dann, ob das bestehende Gebäude nach der Teilung noch den Vorschriften entspricht – Abstandsflächen, Zufahrt und bei einer Grenze durch ein Gebäude laut Stadt Köln auch den Brandschutz der Trennwand. Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen (§ 4 Abs. 2 BauO NRW).
Laufen Leitungen des Hauses über die Teilfläche, brauchen sie ein Leitungsrecht oder eine neue Trasse; ein neues Haus braucht eigene Hausanschlüsse.
Was darf auf Ihrem Grundstück entstehen?
Bei Grundstücken mit möglichem Teilungs- oder Nachverdichtungspotenzial prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob eine vertiefende Bebauungsanalyse sinnvoll ist. Falls erforderlich, können qualifizierte Planungsfachleute einbezogen werden. Umfang und Kosten einer solchen Untersuchung sind gesondert zu klären. Eine Bebauungsanalyse ersetzt weder einen verbindlichen Bauvorbescheid noch eine Baugenehmigung.
Was kostet eine Grundstücksteilung?
Eine Pauschale gibt es nicht. Welche Positionen anfallen, hängt vom Grundstück ab:
| Position | Wer berechnet | Grundlage |
|---|---|---|
| Teilungsvermessung, Amtlicher Lageplan | Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder Katasterbehörde | Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW |
| Teilungsgenehmigung bzw. Zeugnis | Bauaufsichtsbehörde | Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW; Stadt Köln: Mindestgebühr 50 Euro für die Teilungsgenehmigung (Quelle: stadt-koeln.de, Stand 07.09.2026) – nur diese Gebühr, kein Gesamtpreis |
| Baulasten, ggf. Abweichungen | Bauaufsichtsbehörde | gesondert berechnet |
| Grunddienstbarkeiten, Grundbuch, Kaufvertrag | Notariat und Grundbuchamt | Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) |
| Pfandfreigabe der Grundschuld | Ihre Bank, Notariat, Grundbuchamt | Vereinbarung mit der Bank, GNotKG |
| Hausanschlüsse, Zufahrt, ggf. Abriss | Versorger, Bauunternehmen | Angebote |
| Planung, ggf. Vorbescheid | Architektur- oder Planungsbüro, Bauaufsicht | Vereinbarung, Gebührenordnung |
Die Vermessungskosten können insbesondere vom Wert des Grundstücks, vom Umfang der Vermessungsarbeiten und von der Anzahl der neu festzulegenden Grenzen abhängen. Einen Gesamtpreis für eine Grundstücksteilung gibt es deshalb nicht. Holen Sie vor jedem Auftrag Angebote ein. Die Kosten des Verkaufs selbst zeigt unser Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.
Wird das Grundstück durch die Teilung mehr wert?
Nicht von selbst. Die Teilung schafft zunächst nur eine neue Grenze. Wie viel eine Teilfläche am Markt wert sein kann, hängt vor allem ab von
- der Bebaubarkeit: Was und wie viel darf gebaut werden?
- der Erschließung: Ist die Fläche an Straße und Leitungen angebunden?
- Zuschnitt und Lage: Ein schmales Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt wird anders beurteilt als ein Grundstück an der Straße.
- Belastungen: Baulasten, Wegerechte und Leitungsrechte schränken die Nutzung ein.
Dazu kommt das Restgrundstück: Ein Haus mit kleinerem Garten kann für Käufer weniger attraktiv sein. Künftige Änderungen – etwa eine erst beantragte Genehmigung – fließen in den Verkehrswert nur ein, wenn sie am Stichtag mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind (§ 11 Abs. 1 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Bodenwert einer Zone und passt nicht ohne Weiteres auf eine Teilfläche mit eigenem Zuschnitt.
Wir besprechen mit Ihnen, welche Bewertungsgrundlagen und zusätzlichen Prüfungen erforderlich sind, um den Verkauf im Ganzen mit einer möglichen Teilung sachgerecht vergleichen zu können. Brauchen Sie einen Wert gegenüber Dritten, etwa in einer Erbengemeinschaft, erstellt Alexander Motyl als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten – mehr unter Immobiliengutachter Köln.
Wann lohnt sich der Verkauf in zwei Teilen?
Für einen wirtschaftlichen Vergleich reicht es nicht, die möglichen Verkaufspreise zweier Teilflächen zu addieren. Entscheidend ist der voraussichtliche Erlös unter Berücksichtigung von
- dem Marktwert der abgeteilten Teilfläche,
- dem veränderten Marktwert des Restgrundstücks,
- Vermessungs- und Genehmigungskosten,
- gegebenenfalls Erschließung, Leitungsrechten und Hausanschlüssen,
- Planungs- und Finanzierungskosten,
- zeitlichem Aufwand und Vermarktungsrisiko sowie
- gegebenenfalls steuerlichen Folgen.
Eine Grundstücksteilung ist wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn der zu erwartende Gesamtnutzen die zusätzlichen Kosten, Risiken und möglichen Wertnachteile des Restgrundstücks rechtfertigt.
Teilfläche verkaufen oder das ganze Grundstück?
| Weg | Passt, wenn … | Zu bedenken |
|---|---|---|
| Ganzes Grundstück verkaufen | Sie ohne Vorleistung verkaufen wollen oder ein Bauträger eine größere Fläche zusammenhängend entwickeln möchte | Das Teilungspotenzial bewertet der Käufer – mit Abschlägen für Aufwand und Risiko. |
| Erst teilen, dann verkaufen | Sie im Haus bleiben oder es getrennt verkaufen und die Teilfläche einzeln anbieten möchten | Kosten und Zeit liegen bei Ihnen; dafür kaufen Interessenten ein fertig gebildetes Grundstück. |
| Unvermessene Teilfläche verkaufen | Käufer und Sie sich schon vor der Vermessung einig sind | Auch eine noch unvermessene Teilfläche kann bereits notariell verkauft werden, wenn sie im Vertrag hinreichend bestimmt beschrieben ist. Die spätere Teilungsvermessung, die Zuordnung zum neu gebildeten Flurstück und die Eigentumsumschreibung müssen anschließend ordnungsgemäß erfolgen. Die Regelungen zu Flächenabweichungen, Kosten und Risiken gehören in den notariellen Vertrag (vgl. BGH, Beschluss vom 01.10.2015, V ZB 181/14). |
Ist das Grundstück mit einer Grundschuld belastet, lastet sie nach der Teilung zunächst auf allen neuen Grundstücken (§§ 1132, 1192 BGB). Für einen lastenfreien Verkauf der Teilfläche muss die Bank sie freigeben – eine Pfandfreigabe. Klären Sie mit Ihrer Bank früh, ob sie dafür eine Teilrückzahlung verlangt.
Wer kauft Teilflächen – und worauf achten die Käufer?
Bauträger rechnen vom geplanten Projekt zurück und ziehen Planungs-, Bau- und Finanzierungskosten, Zeit und Risiko ab. Für sie zählt die realisierbare Wohnfläche; ein größeres zusammenhängendes Grundstück kann für sie interessanter sein als zwei kleine (siehe Grundstück an Bauträger verkaufen). Private Bauherren suchen einen baureifen, erschlossenen und gut geschnittenen Bauplatz, dessen Bebaubarkeit auch ihre Bank nachvollziehen kann (siehe Grundstück an private Bauherren verkaufen). Den Überblick gibt Grundstück verkaufen.
Zur Provision: Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher. Für eine unbebaute Teilfläche gelten sie nicht; wird das Restgrundstück mit Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft, sind sie zu beachten.
Sonderfälle: Erbengemeinschaft und Wohnungseigentum
Gehört das Grundstück mehreren Erben, können sie über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB) – eine Teilung braucht also die Mitwirkung aller. Wie Erbengemeinschaften beim Verkauf vorgehen, zeigt unser Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen. Sollen in einem Haus Wohnungen entstehen, die einzeln verkauft werden, ist das keine Grundstücksteilung, sondern eine Aufteilung in Wohnungseigentum – siehe Lexikon: Teilungserklärung.
Steuern: vor der Teilung prüfen lassen
Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; selbst bewohnte Immobilien sind unter Voraussetzungen ausgenommen. Für eine abgetrennte, unbebaute Gartenfläche greift diese Ausnahme laut Bundesfinanzhof nicht (Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22). Das macht den Verkauf aber nicht automatisch steuerpflichtig: Ob ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt insbesondere davon ab, wann und wie das Grundstück angeschafft wurde und ob die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Werden mehrere Teilflächen verkauft, kann außerdem zu prüfen sein, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (siehe die Einkommensteuer-Hinweise des Bundesministeriums der Finanzen zum gewerblichen Grundstückshandel). Mehr zur Zehnjahresfrist lesen Sie unter Spekulationssteuer bei Immobilien. Die abschließende steuerliche Einordnung übernimmt Ihre Steuerberatung, am besten vor der Vermessung (siehe auch Fachpartner Steuerberatung).
Was wir übernehmen – und was nicht
Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie ist kein Gutachten und ersetzt weder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung noch eine verbindliche Bebauungsprüfung. Wir besprechen mit Ihnen, ob ein Verkauf im Ganzen oder in Teilen grundsätzlich infrage kommt. Bei einem entsprechenden Vermittlungsauftrag unterstützen wir im vereinbarten Leistungsumfang die Abstimmung mit den beteiligten Stellen. Erforderliche Fachprüfungen, behördliche Anträge sowie Rechts-, Steuer- und Finanzierungsfragen verbleiben bei den jeweils zuständigen Fachstellen. Wie wir einen Verkauf planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; alle Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen. Über eine erforderliche Teilungsgenehmigung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde. Die kataster- und grundbuchrechtliche Umsetzung erfolgt durch die jeweils zuständigen Stellen.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung
Brauche ich in NRW eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Ist das Grundstück bebaut, ist eine Bebauung genehmigt oder darf es aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden, braucht die Teilung zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde (§ 7 Abs. 1 BauO NRW). Sie entfällt unter anderem, wenn eine hierzu befugte Person, etwa ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans bescheinigt, dass die Teilung bauplanungs- und bauordnungsrechtlich unbedenklich ist. Davon zu unterscheiden ist das Zeugnis, das die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag ausstellt und das einer Genehmigung gleichsteht. Die Behörde prüft die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen, nicht die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Teilung.
Kann ich eine Grundstücksteilung ohne neue Vermessung durchführen?
Das kann möglich sein, wenn die gewünschte Teilfläche bereits als eigenständiges Flurstück im Liegenschaftskataster erfasst ist. Muss dagegen erst eine neue Flurstücksgrenze gebildet werden, ist grundsätzlich eine Teilungsvermessung erforderlich. § 2 Abs. 3 Grundbuchordnung enthält außerdem eine besondere Regelung für die Zusammenfassung mit benachbarten Grundstücken. Unabhängig davon können bauaufsichtliche Anforderungen nach § 7 BauO NRW gelten. Ob eine neue Vermessung notwendig ist, klären Katasterbehörde oder Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.
Wie groß muss ein Grundstück sein, damit es geteilt werden darf?
Eine landesweite Mindestgröße gibt es nicht. Ein Bebauungsplan kann Mindestmaße für Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Ohne solche Festsetzung kommt es darauf an, ob beide Teile die Abstandsflächen, die Zufahrt und die übrigen Anforderungen einhalten. Das lässt sich nur für das konkrete Grundstück beurteilen.
Was kostet es, ein Grundstück zu teilen?
Typische Positionen sind gegebenenfalls die Teilungsvermessung und der Amtliche Lageplan, die Gebühr für Teilungsgenehmigung oder Zeugnis, gegebenenfalls Baulasten, Notar- und Grundbuchkosten sowie getrennte Hausanschlüsse. Die Vermessungskosten richten sich in NRW nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung und können unter anderem vom Grundstückswert, vom Umfang der Arbeiten und von der Zahl der neuen Grenzen abhängen; Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Stadt Köln nennt für die Teilungsgenehmigung eine Mindestgebühr von 50 Euro (Stand 07.09.2026) – das ist nur diese Gebühr, nicht der Preis der gesamten Teilung. Verlässliche Gesamtbeträge ergeben sich erst aus Angeboten für Ihr Grundstück.
Steigt der Wert, wenn ich mein Grundstück teile?
Nicht automatisch. Eine Teilfläche ist vor allem dann gefragt, wenn sie für sich bebaubar, erschlossen und gut geschnitten ist. Gleichzeitig verliert das Restgrundstück Fläche und oft Garten. Ob die Summe der Teile nach Abzug von Kosten und Zeit über dem Wert des ungeteilten Grundstücks liegt, zeigt erst ein Vergleich beider Varianten auf derselben Wertgrundlage.
Kann ich ein Grundstück trotz Grundschuld teilen und eine Teilfläche verkaufen?
Ja. Eine Grundschuld lastet nach der Teilung zunächst auf allen neu gebildeten Grundstücken weiter (§§ 1132, 1192 BGB). Damit der Käufer die Teilfläche lastenfrei erhält, muss die Bank sie aus der Haftung entlassen, meist durch eine Pfandfreigabe. Sprechen Sie Ihre Bank früh an; die Abwicklung im Kaufvertrag übernimmt das Notariat.
Muss ich beim Verkauf einer abgeteilten Gartenfläche Steuern zahlen?
Das kann sein, ist aber nicht automatisch so. Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht für eine abgetrennte, unbebaute Gartenfläche (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22). Ob ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt deshalb vor allem von der Anschaffung und der Frist ab. Bei mehreren Teilflächenverkäufen kann zudem ein gewerblicher Grundstückshandel zu prüfen sein. Lassen Sie Ihren Fall vor der Teilung von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Teilungspotenzial und Grundstückswert besprechen
Lohnt sich die Teilung – oder ist der Verkauf im Ganzen sinnvoller? Der erste Schritt ist eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Hauptstr. 19–21, 50226 Frechen. Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist (LL.M.), gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA D3 PC25416-00030). Rechts- und Steuerberatung erbringen wir nicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018), Fassung ab 01.09.2026, §§ 4, 6, 7, 77 – recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, geprüft 06.11.2026
- Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 S. 537 (u. a. Aufhebung § 7 Abs. 3) – recht.nrw.de/gvnrw/2026-s537, geprüft 06.11.2026
- Zweites Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 31.10.2023, GV. NRW. 2023 S. 1172 (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 neu) – recht.nrw.de/gvnrw/2023-s1172, geprüft 06.11.2026
- § 85 BauO NRW 2018 (Baulasten), amtliche Fassung ab 01.09.2026 – https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, Wortlaut vom Auftraggeber am amtlichen Text bestätigt (06.11.2026)
- Vermessungs- und Katastergesetz NRW (VermKatG NRW) §§ 2, 16, 19–21 – recht.nrw.de/lrgv/gesetz/08122020-gesetz-ueber-die-landesvermessung-und-das-liegenschaftskataster-vermessungs/, geprüft 06.11.2026
- Vierte Verordnung zur Änderung der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung, GV. NRW. 2024 S. 490 – recht.nrw.de/gvnrw/2024-s490-0, geprüft 06.11.2026
- Stadt Köln, Dienstleistung „Grundstücksteilung“ (zuletzt geändert 07.09.2026) – stadt-koeln.de/service/produkt/grundstuecksteilung, geprüft 06.11.2026
- Baugesetzbuch (BauGB) §§ 9, 19, 30, 34, 35, 51, 123, 144 – gesetze-im-internet.de/bbaug/, geprüft 06.11.2026
- ImmoWertV §§ 3, 11 – gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026
- BGB §§ 311b, 656c, 656d, 1018, 1026, 1132, 1192, 2040; Grundbuchordnung § 2; GNotKG § 1 – gesetze-im-internet.de, geprüft 06.11.2026
- EStG § 23 – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, geprüft 06.11.2026
- Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17 (gewerblicher Grundstückshandel) – https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2024/C-Anhaenge/Anhang-17/inhalt.html, amtliche Quelle, vom Auftraggeber geprüft (06.11.2026)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22, Pressemitteilung Nr. 005/24 vom 25.01.2024 – bundesfinanzhof.de, geprüft 06.11.2026
- BGH, Beschluss vom 01.10.2015, V ZB 181/14 – Originalentscheidung (Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs), vom Auftraggeber im Original geprüft (06.11.2026)
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die Entscheidungen der zuständigen Bauaufsichts- und Katasterbehörde und der konkrete Kaufvertrag.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)