Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Wann ist ein Gutachten sinnvoll?

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann steuerlich grundsätzlich nur den Gebäudeanteil abschreiben. Wie der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude verteilt wird, wirkt sich deshalb über viele Jahre aus. Hier erfahren Sie, wie die Kaufpreisaufteilung ermittelt wird, was die BMF-Arbeitshilfe leistet und wann ein Gutachten sinnvoll sein kann.

Was bedeutet Kaufpreisaufteilung bei einer Immobilie?

Die Kaufpreisaufteilung verteilt den Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden und das abnutzbare Gebäude. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte beider Teile. Das Ergebnis bestimmt, welcher Betrag in die Abschreibung einfließt.

Zum Kaufpreis gehören je nach Objekt der Grund und Boden, das Gebäude, gegebenenfalls Stellplätze oder Garagen und bei Eigentumswohnungen der anteilige Grundstückswert nach dem Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung. Mitverkaufte Gegenstände wie eine Einbauküche werden gesondert betrachtet. Eine pauschale Prozentzahl, die für jede Immobilie passt, gibt es nicht.

Warum ist der Gebäudeanteil für die Abschreibung wichtig?

Nur der Gebäudeanteil kann über die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz abgeschrieben werden. Je höher der Gebäudewertanteil, desto höher ist grundsätzlich die Bemessungsgrundlage. Der tatsächliche steuerliche Effekt hängt von Objektart, Baujahr, Nutzung und Ihrer persönlichen Situation ab.

Bei Wohngebäuden beträgt die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG grundsätzlich 2 Prozent pro Jahr. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz grundsätzlich 2,5 Prozent, für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude grundsätzlich 3 Prozent. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann außerdem eine degressive AfA nach § 7 Absatz 5a EStG in Betracht kommen; dafür müssen die gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sein. Ein vereinfachtes Beispiel für eine Eigentumswohnung mit 400.000 € Kaufpreis:

Das Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung. Es berücksichtigt keine Kaufnebenkosten und ist keine Steuerberechnung. Die steuerlichen Auswirkungen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Wie berechnet man die Kaufpreisaufteilung?

Boden- und Gebäudewert werden zunächst getrennt ermittelt, dann wird der tatsächliche Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte verteilt. Eine bloße Restwertmethode, bei der vom Gesamtkaufpreis lediglich der Bodenwert abgezogen wird, bildet das nach der Rechtsprechung maßgebliche Verhältnis der Verkehrswerte nicht sachgerecht ab (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97).

1. Bodenwert ermitteln: Ausgangspunkt ist meist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, angepasst an Größe, Zuschnitt, Lage, Nutzungsmöglichkeiten und bei Wohnungen an den Miteigentumsanteil.
2. Gebäudewert ermitteln: nach der ImmoWertV über das Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren – je nach Objekt.
3. Wertverhältnis bilden: Gebäudewertanteil = Gebäudewert ÷ (Bodenwert + Gebäudewert).
4. Kaufpreis verteilen: Der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis wird nach diesem Verhältnis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt.

Welches Bewertungsverfahren sachgerecht ist, richtet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls; ein pauschaler Vorrang eines bestimmten Verfahrens für eine bestimmte Gebäudeart besteht nicht. Bei einer vermieteten Wohnung, deren Wert wesentlich durch die erzielbaren Erträge geprägt wird, kann das Sachwertverfahren für die Kaufpreisaufteilung ungeeignet sein. Der Bundesfinanzhof hat für ein vermietetes Renditeobjekt die Bedeutung des Ertragswertverfahrens hervorgehoben (BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, BStBl II 2024, 61) und zuletzt bestätigt, dass das allgemeine Ertragswertverfahren auch bei denkmalgeschützten Gebäuden zulässig ist (BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24).

Mehr zu den Verfahren lesen Sie unter Bewertungsmethoden; einen ersten Eindruck vom Ertragswert eines Mehrfamilienhauses gibt unser Ertragswertrechner. Entscheidend ist nicht ein möglichst hoher Gebäudeanteil, sondern eine objektbezogene, fachlich begründete Aufteilung.

Was leistet die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung?

Das Bundesministerium der Finanzen stellt die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ mit einer Anleitung kostenlos bereit; die auf dem BMF-Datenportal veröffentlichte Fassung trägt den Stand März 2026. Mit ihr lässt sich in einem typisierten Verfahren eine Aufteilung selbst vornehmen oder eine vorhandene Aufteilung auf Plausibilität prüfen. Verbindlich ist sie nicht.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe eine vertragliche Aufteilung nicht ohne Weiteres ersetzen kann und in Streitfällen ein Sachverständigengutachten erforderlich sein kann. An der im Verfahren geprüften damaligen Fassung kritisierte er unter anderem die Beschränkung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und den fehlenden Orts- oder Regionalisierungsfaktor für Baukosten (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372). Diese Feststellungen beziehen sich auf die damals geprüfte Fassung und lassen sich nicht ohne Weiteres auf spätere Fassungen übertragen. Die Arbeitshilfe eignet sich deshalb für eine erste Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Immobilienbewertung.

Ist die Aufteilung im Notarvertrag für das Finanzamt bindend?

Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist der AfA grundsätzlich zugrunde zu legen. Das gilt, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt und sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt oder wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, 16.09.2015, IX R 12/14).

Eine Abweichung vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe allein macht eine vertragliche Aufteilung nicht falsch. Umgekehrt schützt ein Vertrag nicht, wenn die Zahlen erkennbar nicht zum Objekt passen. Deshalb lohnt es sich, die Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin prüfen zu lassen – etwa im Rahmen unserer Kaufberatung. Die Formulierung im Vertrag stimmen Sie bitte mit dem Notariat und Ihrer Steuerberatung ab.

Wann brauche ich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ist sinnvoll, wenn die Aufteilung belastbar begründet werden soll – vor allem bei Abweichungen, hohen Bodenwerten oder Ertragsobjekten. Typische Anlässe sind:

• Das Finanzamt stellt die Aufteilung im Kaufvertrag infrage.
• Die BMF-Arbeitshilfe ergibt einen deutlich anderen Gebäudeanteil als der Kaufvertrag.
• Die Immobilie liegt in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten.
• Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus, dessen Wert vom Ertrag geprägt ist.
• Das Gebäude wurde umfangreich modernisiert oder hat besondere bauliche oder rechtliche Merkmale, etwa ein Erbbaurecht.
• Die Aufteilung soll vor der Beurkundung sachgerecht festgelegt werden.

Eine Anerkennung durch das Finanzamt kann nicht zugesagt werden. Ein Gutachten schafft aber eine nachvollziehbare Grundlage für die Steuerberatung und für Rückfragen des Finanzamts.

Was kostet ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Wir bieten zwei Festpreis-Varianten an: ein Kurzgutachten ab 990 € und ein ausführliches Verkehrswertgutachten ab 2.490 €. Welche Variante passt, hängt von Objektart, Größe, Zahl der Einheiten, vorhandenen Unterlagen und dem Anlass ab. Vor der Beauftragung nennen wir Ihnen Umfang und Preis verbindlich.

Kaufpreisaufteilung in Köln und im Rhein-Erft-Kreis prüfen lassen

In vielen Kölner Lagen machen die Bodenwerte einen großen Teil des Gesamtwerts aus. Je höher der Bodenwert im Verhältnis zum Gebäude, desto genauer sollte geprüft werden, ob ein typisiertes Ergebnis die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet. Aktuelle Bodenrichtwerte finden Sie über BORIS.NRW und unser Portal WERTATLAS.NRW (so finden Sie die Werte).

Die COLOGNE IMMOBILIEN GmbH mit Sitz in Frechen prüft Kaufpreisaufteilungen in Köln, Frechen, Hürth, Pulheim, Kerpen, Bergheim, Brühl, Wesseling und im gesamten Rhein-Erft-Kreis. Als Immobiliengutachter in Köln erstellt Alexander Motyl Verkehrswertgutachten in Köln und im Rhein-Erft-Kreis (Verkehrswertgutachten Rhein-Erft).

Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer sind unterschiedliche Themen

Die Kaufpreisaufteilung verteilt den Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude. Ob für ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer und damit eine höhere AfA angesetzt werden kann, ist eine eigene steuerliche Frage mit anderen Nachweisanforderungen. Das klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Sie verkaufen selbst eine vermietete Immobilie? Wie wir Bewertung und Vermarktung verbinden, lesen Sie unter Immobilie verkaufen, zur COLOGNE-Strategie und unter Kapitalanlage. Für Eigentümer: kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 28.09.2026) und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Eine Anerkennung eines Gutachtens oder einer bestimmten Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt kann nicht zugesagt werden.