Immobilienlexikon: Begriffe zu Bewertung, Verkauf und Eigentum verständlich erklärt
In einer Immobilienanzeige, einem Gutachten oder einem Kaufvertrag begegnen Ihnen Begriffe mit unterschiedlichen Bedeutungen. Ein Angebotspreis ist kein sicherer Verkaufserlös, eine Grundschuld zeigt nicht die heutige Restschuld. Dieses Lexikon erklärt 30 Begriffe aus Sicht von Eigentümern und führt zur passenden Vertiefung.
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Für Eigentümer in Frechen, im Rhein-Erft-Kreis und im Kölner Westen · allgemeine Erklärungen, keine Rechts- oder Steuerberatung
Das Lexikon erklärt Fachbegriffe, die Eigentümern beim Bewerten, Verkaufen und Verwalten einer Immobilie begegnen – kurz, mit der gesetzlichen Grundlage, wo es eine gibt, und mit einem Hinweis, was der Begriff nicht bedeutet. Für viele Begriffe gibt es eine ausführliche Detailseite. Eine Erklärung ersetzt keine Bewertung Ihrer Immobilie und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Direkt zu: Werte und Bewertungsverfahren · Preise und Kosten · Grundbuch und Vertrag · Nutzung und besondere Situationen
A–Z: Angebotspreis · Auflassungsvormerkung · Beleihungswert · Bieterverfahren · Bodenrichtwert · Energieausweis · Erbbaurecht · Ertragswertverfahren · Grundbuch · Grunderwerbsteuer · Grundschuld · ImmoWertV · Kaufnebenkosten · Kaufpreisfälligkeit · Lastenfreistellung · Leibrente · Liegenschaftszinssatz · Maklerprovision · Nettoerlös · Nießbrauch · Notaranderkonto · Restnutzungsdauer · Sachwertverfahren · Schonvermögen · Teilungserklärung · Vergleichswertverfahren · Verkaufspreis · Verkehrswert (Marktwert) · Wohnflächenberechnung · Wohnrecht
Werte und Bewertungsverfahren
Womit der Wert einer Immobilie beschrieben und hergeleitet wird.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein definiertes Richtwertgrundstück in einer Bodenrichtwertzone zu einem Stichtag. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus Kaufpreisen ab; in NRW ist er über BORIS.NRW einsehbar. Er ist kein pauschaler Preis für jedes Grundstück der Zone – Nutzung, Größe und Erschließung sind bei der Übertragung zu berücksichtigen.
Bodenrichtwert und Grundstück einordnenVerkehrswert (Marktwert)
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er ist weder Wunschpreis noch Zusage für einen späteren Verkauf.
Verkehrswert und Stichtag verstehenVergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren ab; abweichende Merkmale des Bewertungsobjekts werden berücksichtigt. Entscheidend sind Qualität und Vergleichbarkeit der Daten, nicht die Zahl ähnlicher Internetangebote.
Vergleichsdaten und AnpassungenErtragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge und marktübliche Bewertungsparameter im Mittelpunkt; Boden und Gebäude werden nach der Verfahrenssystematik berücksichtigt. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten angewandt. Die aktuelle Miete allein ist keine ausreichende Grundlage.
Ertragswert bei vermieteten ImmobilienSachwertverfahren
Das Sachwertverfahren betrachtet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Alter und Marktanpassung. Es wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Ursprüngliche Baukosten oder der Preis eines Neubaus bestimmen den heutigen Marktwert nicht allein.
Sachwert und MarktanpassungBeleihungswert
Der Beleihungswert dient der langfristig vorsichtigen Beurteilung einer Immobilie als Kreditsicherheit. Er berücksichtigt nur dauerhafte Eigenschaften und lässt spekulative Elemente außen vor. Er ist eine andere Größe als der aktuelle Verkehrswert oder der vereinbarte Kaufpreis.
Beleihungswert und FinanzierungLiegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus Marktdaten abgeleiteter Zinssatz, mit dem im Ertragswertverfahren kapitalisiert wird. Er muss zu Objektart und Datengrundlage passen. Mit dem Zins Ihres Immobilienkredits ist er nicht gleichzusetzen.
Liegenschaftszinssatz im ErtragswertImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt bundeseinheitlich Grundsätze, Verfahren und Daten für die Ermittlung von Verkehrswerten fest. Ein Hinweis auf die ImmoWertV allein belegt noch nicht, dass eine konkrete Wertzahl nachvollziehbar hergeleitet wurde.
Grundlagen der ImmobilienwertermittlungRestnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen und Zustand können sie verlängern oder verkürzen. Eine für ein Wertverfahren angenommene Restnutzungsdauer ist nicht automatisch ein steuerlicher Nachweis.
Zweck und Umfang einer Bewertung klärenPreise und Kosten
Welche Zahlen beim Verkauf zu unterscheiden sind.
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie angeboten wird. Er gehört zur Vermarktungsstrategie und kann vom geschätzten Marktwert und vom späteren Kaufpreis abweichen. Ein Kaufangebot beurteilen Sie deshalb nicht nur nach seinem Abstand zum Inserat.
Ein vorliegendes Kaufangebot beurteilenVerkaufspreis
Der Verkaufspreis ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Daraus folgt noch nicht, welcher Betrag dem Verkäufer verbleibt und wann er verfügbar ist.
Verkaufsablauf und VereinbarungenNettoerlös
Der Nettoerlös ist für die persönliche Planung der Betrag, der nach Ablösung von Darlehen, Verkaufskosten und weiteren Verpflichtungen aus dem Verkauf verbleibt. Die Abzüge sollten ausdrücklich benannt werden. Er ist nicht identisch mit dem steuerlichen Veräußerungsgewinn.
Beispielrechnung für VerkäuferMaklerprovision
Die Maklerprovision ist die vereinbarte Vergütung für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags. Einen gesetzlichen Festsatz gibt es nicht. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher gelten die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB; der Verkäufer kann die Provision auch allein tragen. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe gelten diese Sonderregeln nicht.
Provision und KostenverteilungKaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten des Erwerbs, insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vereinbarte Käuferprovision. Für Verkäufer ist eine eigene Kostenrechnung nötig; Käufer- und Verkäuferkosten sollten nicht in einer Prozentzahl vermischt werden.
Kaufnebenkosten von Verkaufskosten unterscheidenGrunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks und bei bestimmten vergleichbaren Vorgängen an; den Steuersatz legen die Länder fest. Erst nach ihrer Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung nötig ist. Sie ist von der Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn zu unterscheiden.
Grunderwerbsteuer beim KaufGrundbuch und Vertrag
Was rechtlich zwischen Notartermin und Eigentumswechsel zählt.
Grundbuch
Das Grundbuch ist das beim Amtsgericht geführte Register der Grundstücke. Es dokumentiert Eigentümer (Abteilung I), Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Nießbrauch (Abteilung II) sowie Grundpfandrechte (Abteilung III). Für den Verkauf sind Inhalt und gegebenenfalls die zugrunde liegenden Urkunden wichtig.
Grundbuch lesen und Unterlagen beschaffenGrundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht (§ 1191 BGB). Anders als die Hypothek setzt sie keine bestimmte Forderung voraus; als Sicherungsgrundschuld sichert sie meist ein Darlehen. Ihre eingetragene Höhe ist nicht die noch offene Darlehensschuld. Beim Verkauf werden Ablösung, Löschung oder Übernahme mit Bank und Notariat geklärt.
Grundschuld und laufenden Kredit unterscheidenAuflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert im Grundbuch den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums (§ 883 BGB). Spätere Verfügungen des Verkäufers sind insoweit unwirksam, als sie diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Sie ist noch kein Eigentumsübergang und kein Verbot jeder weiteren Eintragung.
Vormerkung und EigentumswechselKaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird fällig, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, etwa die eingetragene Vormerkung und die Unterlagen zur Lastenfreistellung; das Notariat teilt dies in der Regel mit. Fälligkeit, Zahlungseingang und Schlüsselübergabe sind unterschiedliche Zeitpunkte.
Notartermin und Zahlung verstehenLastenfreistellung
Bei der Lastenfreistellung wird geklärt, welche eingetragenen Rechte gelöscht, übernommen oder anders behandelt werden – häufig die Grundschuld der finanzierenden Bank. Sie richtet sich nach dem Kaufvertrag und den Erklärungen der Berechtigten. Nicht jedes eingetragene Recht entfällt automatisch mit dem Verkauf.
Unterlagen für die VerkaufsabwicklungTeilungserklärung
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum auf und regelt zusammen mit weiteren Unterlagen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Beim Wohnungsverkauf gehört sie zu den zentralen Unterlagen. Tatsächliche Nutzung und rechtliche Zuordnung müssen nicht übereinstimmen.
Teilungserklärung beim WohnungsverkaufBieterverfahren
Im Bieterverfahren geben Interessenten innerhalb eines vorgesehenen Ablaufs Angebote ab. Anders als bei einer Versteigerung entsteht durch das höchste Gebot nicht automatisch ein Kaufvertrag; der Verkäufer entscheidet, und der Vertrag wird notariell beurkundet.
Ablauf eines BieterverfahrensNotaranderkonto
Das Notaranderkonto ist ein Verwahrkonto des Notars, das nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse genutzt wird. Der Regelfall ist die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung. Ob eine Verwahrung erforderlich und zulässig ist, beurteilt das Notariat.
Zahlungsabwicklung und NotaranderkontoNutzung und besondere Situationen
Begriffe, die bei Flächen, Rechten Dritter und Lebenssituationen wichtig werden.
Wohnflächenberechnung
Wohnfläche und Grundfläche sind unterschiedliche Größen. Welche Flächen in welchem Umfang zählen, hängt von der angewandten Berechnungsgrundlage ab, häufig der Wohnflächenverordnung, etwa bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen. Eine Zahl aus einem alten Exposé ist kein geeigneter Nachweis.
Wohnfläche nachvollziehbar bestimmenEnergieausweis
Der Energieausweis beschreibt energetische Kennwerte eines Gebäudes nach den gesetzlichen Vorgaben, als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Pflichtangaben gehören bereits in die Immobilienanzeige; spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen. Er ersetzt keine bauliche Untersuchung.
Energieausweis für den VerkaufErbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG); dafür wird meist ein Erbbauzins gezahlt. Für den Wert sind Vertragsinhalt, Restlaufzeit und Zahlungspflichten wichtig. Es ist nicht mit Eigentum am Grundstück gleichzusetzen.
Erbbaurecht und ImmobilienwertLeibrente
Eine Leibrente ist eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, die grundsätzlich an das Leben der berechtigten Person anknüpft. Beim Immobilienverkauf kann sie mit Wohnrecht oder Nießbrauch kombiniert werden. Zahlung, Absicherung und verbleibende Kosten werden gesondert vereinbart.
Leibrente und RentenverkaufNießbrauch
Der Nießbrauch berechtigt, die Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen (§ 1030 BGB) – bei Immobilien also selbst zu wohnen oder zu vermieten und die Mieten zu behalten. Umfang und Kostenverteilung ergeben sich aus der Bestellung. Ein bestehender Nießbrauch beeinflusst die Verwertbarkeit und kann für den Wert wesentlich sein.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufenWohnrecht
Ein dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Anders als der Nießbrauch erlaubt es keine freie Vermietung. Urkunde, Umfang und Rang sind für einen Verkauf wichtig.
Wohnrecht beim Verkauf auf RentenbasisSchonvermögen
Schonvermögen ist Vermögen, das bei bestimmten Sozialhilfeleistungen unter gesetzlichen Voraussetzungen nicht eingesetzt werden muss (§ 90 SGB XII), etwa ein angemessenes, selbst bewohntes Hausgrundstück. Ein eigenes Haus ist nicht in jeder Pflege- oder Vermögenssituation geschützt.
Immobilie und SchonvermögenDen Begriff auf Ihre Immobilie beziehen
Ein Lexikoneintrag erklärt die Grundidee. Ob ein Recht den Wert Ihres Hauses beeinflusst oder welcher Nachweis für einen bestimmten Zweck nötig ist, lässt sich erst mit den konkreten Unterlagen beurteilen.
Für eine erste Wertfrage gibt es die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ohne Ortstermin. Geht es um ein Gutachten, besprechen wir vorher Zweck, Stichtag und Leistungsumfang. Ein Kurzgutachten mit Ortstermin kostet als Festpreis 1.625,54 € inkl. MwSt. bei einem Wert bis 450.000 €. Das ausführliche Verkehrswertgutachten rechnen wir nach der BVS-Honorartabelle ab: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten, abgerechnet nach Fertigstellung.
Für einen geplanten Verkauf beschreiben Immobilie verkaufen und die COLOGNE-Strategie den vorgesehenen Ablauf. Die Ratgeberübersicht führt zu längeren Leitfäden, etwa für Erbschaft, Scheidung und Privatverkauf.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
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Fragen zum Immobilienlexikon
Ersetzt das Lexikon eine persönliche Beratung?
Nein. Das Lexikon erklärt Begriffe allgemein und ersetzt weder eine Wertermittlung für Ihr Objekt noch eine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre Immobilie bieten wir eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts an.
Werden die Detailseiten durch die Kurzerklärungen ersetzt?
Nein. Die kurzen Erklärungen führen zu vertiefenden Seiten. So können Sie einen Begriff zuerst einordnen und danach seine Bedeutung für Ihr Anliegen genauer ansehen.
Kann ein Lexikoneintrag ein Gutachten ersetzen?
Nein. Für eine konkrete Wertaussage sind Objekt, Daten, Stichtag und der benötigte Umfang entscheidend. Das Lexikon erläutert Begriffe, ohne einen Einzelfall zu bewerten.
Kommen weitere Begriffe hinzu?
Ja, das Lexikon wird ergänzt. Wenn Ihnen ein Begriff fehlt, schreiben Sie uns gern.
Ihr Ansprechpartner in Frechen
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Ihr Ansprechpartner für Bewertung und Verkauf. Unser Büro ist in Frechen; wir begleiten Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Kölner Westen. Auszeichnungen und Nachweise: Erfahrungen & Auszeichnungen.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen und Quellen, Stand 07.10.2026: §§ 194, 196 BauGB; ImmoWertV; §§ 656c, 656d, 883, 1030, 1093, 1191 BGB; § 1 ErbbauRG; § 90 SGB XII.
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